Se ha convertido, casi, en costumbre que todos los días despertemos con la noticia de que el Gobierno ha adoptado nuevas medidas urgentes en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID – 19.

Así las cosas, recientemente, hemos contemplado cómo el Gobierno ha dictado un nuevo Real-Decreto, por el que se regulan los arrendamientos de vivienda, con el objetivo de que ninguna persona pierda su solución habitacional como consecuencia de la crisis del COVID – 19.

Si bien tal regulación resultaba necesaria, no es menos cierto que ha quedado otra materia pendiente: ¿Qué pasa con todos aquellos contratos celebrados para uso distinto de vivienda (lonjas, locales comerciales, segundas viviendas, etc.)? ¿Pueden beneficiarse los arrendatarios de algún tipo de moratoria o de reducción en el pago de la renta?

Punto de partida: contrato de arrendamiento

Debe recordarse que, a diferencia de lo que ocurre con los contratos de arrendamiento de vivienda, sobre los cuales la Ley de Arrendamientos Urbanos dispone una serie de normas eminentemente imperativas, que las partes no pueden alterar en la negociación individual; en los contratos de arrendamiento para uso distinto al de vivienda, rige con carácter preferente, la plena autonomía de la voluntad de las partes. Esto quiere decir que arrendador y arrendatario son enteramente libres para regular en el contrato todas las vicisitudes relativas al arrendamiento, incluidas aquellas derivadas de supuestos imprevisibles, o de fuerza mayor, como puede resultar el caso de la crisis del COVID 19.

En consecuencia, el primer paso, necesariamente, deberá ser revisar nuestro contrato de arrendamiento para ver si en su momento, se especificó de alguna manera cómo debían proceder las partes, en caso de producirse una situación imprevista y sobrevenida que impidiese al inquilino ejercer la posesión del inmueble arrendado (pudo acordarse una reducción proporcional de la renta, la supresión de alguna mensualidad, etc.)

¿Y si no se hizo ninguna precisión en el contrato?

Una vez constatado que en el contrato de arrendamiento no se hizo ningún previsión respecto a una situación fortuita como la que estamos viviendo (lo cual, ciertamente, no suele ser algo habitual en la práctica), habrá que reparar si es objetivable que el arrendatario se esté viendo directamente afectado en la posesión del inmueble (ejemplo claro de ello supone el alquiler de un local de negocio, cuando la actividad profesional que se desempeña en el mismo ha sido catalogada como no esencial por el Gobierno), puesto que es evidente, que la privación del uso y disfrute del inmueble arrendado debe configurarse como un requisito imprescindible para sustentar cualquier reclamación.

¿Se puede dejar de pagar el alquiler del local de negocio?

Sentado lo anterior, con carácter general, hay que precisar que, según nuestro criterio, no existe un amparo legal claro que justifique, legítimamente, la suspensión o reducción unilateral, por parte del arrendatario, del abono de la renta; salvo que haya un acuerdo expreso con el arrendador y éste consienta en suprimir o reducir alguna mensualidad.

Fuera de este supuesto, en los casos en los que los que irremediablemente, vayan a producirse impagos, y en su día, vayan a ser sometidos a criterio judicial, entendemos que el juzgador, ponderando las circunstancias individuales de cada supuesto, podría amparar la suspensión o reducción del abono de la renta, en dos fundamentos jurídicos:

Por un lado, en el contenido del genérico artículo 1105 del Código Civil, aplicable a toda relación contractual, el cual, contemplando los supuestos de fuerza mayor, determina que “Fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.”; y por otro lado, en la idea que, por los diferentes operadores jurídicos, ya empieza a aflorar, de que en supuestos sin apenas precedentes, como éstos, pueda acudirse a la doctrina denominada “rebus sic stantibus”, una figura que no se encuentra regulada en ninguna norma, sino que se trata de una construcción doctrinal y jurisprudencial, cuyo objetivo es el restablecimiento del equilibrio de las prestaciones del contrato, cuando puede constatarse que, por circunstancias fortuitas, a una de las partes (en este caso, al arrendatario), le resulta imposible, o cuanto menos, muy difícil, cumplir con su obligación de pago, derivada del contrato.

Como decimos, se trata de meras referencias jurídicas que, en todo caso, tendrán que ser apreciadas por los correspondientes órganos jurisdiccionales una vez superada la situación de crisis.

Mientras tanto, nos mantenemos a la espera de que el Gobierno, en su función de gestionar la crisis sanitaria que está suponiendo el COVID 19, decida regular, al igual que ha hecho ya con otras materias, esta situación, la cual, también, preocupa, y mucho, a un gran colectivo de personas que se están viendo afectadas.

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