A lo largo del año, son numerosas las consultas que nos llegan a nuestro despacho de abogados de Bilbao en relación a arrendamientos; consultas que ahora que comienza agosto, se intensifican; puesto que, probablemente, muchos de nosotros recurriremos a un alquiler vacacional durante estos días, formalizando un contrato de alquiler para ello.

Pues bien, sin perjuicio de que es momento de desconectar, conviene tener ciertos aspectos en mente, para no llevarnos ninguna sorpresa cuando terminen los días de descanso.

A través del post de hoy, abordamos un tema muy recurrente en este sentido, como es, la fianza.

¿Qué es exactamente una fianza?

La Ley de Arrendamientos Urbanos concibe la fianza como una garantía del vendedor en la relación arrendaticia. Y es que, no resulta infrecuente en la práctica que, al comienzo del alquiler, el propietario ponga a disposición del inquilino la vivienda en unas condiciones determinadas; y al finalizar el mismo (especialmente en arrendamientos largos) el inmueble presente desperfectos y se encuentre en un estado de conservación completamente distinto.

En esos casos, puede el propietario disponer de esa cantidad recibida al comienzo del arrendamiento para proceder a reparar los posibles daños que el inmueble haya sufrido mientras ha estado ocupado, debiendo devolver el remanente, si existiere, al inquilino.

Siendo así, ¿puedo dejar a deber la última mensualidad y que se quede el propietario con la fianza que anticipé?

Lo cierto es que no.

Por los motivos expresados anteriormente, debe quedar claro que la fianza no es lo mismo que la renta, aun cuando, para el cálculo de la primera, la Ley se base en el importe de la renta pactada (según la norma, la cuantía de la fianza será equivalente a una mensualidad de renta en los casos de arrendamientos de vivienda; y de dos mensualidades de renta, en los arrendamientos para uso distinto de vivienda).

Por esta razón, haber prestado la fianza no exime al inquilino de pagar la renta correspondiente a todos los meses que ha durado el arrendamiento. Y del mismo modo, tampoco puede el arrendador retener la fianza en caso de que haya existido un impago por parte del inquilino; sino que, en tal caso, deberá reclamar dichos impagos por los cauces legalmente previstos.

¿Es un trámite obligatorio? ¿O depende de la voluntad de las partes?

Pese a que existe la creencia de que la fianza es algo voluntario entre las partes y que el propietario puede exonerar al inquilino de ello cuando no prevé que vaya a surgir ninguna controversia durante el período de alquiler convenido; lo cierto es que la Ley establece claramente que al comienzo de la relación arrendaticia, su exigencia por parte del arrendador y su prestación por parte del arrendatario son obligatorias, llegando a ser su falta de pago, incluso, un motivo de resolución del contrato.     

¿Puedo exigir al propietario que me devuelva la fianza en el momento de la devolución de las llaves?

La entrega de las llaves y la devolución de la fianza son dos figuras completamente distintas que no tienen por qué ir de la mano obligatoriamente.

Así, la devolución de las llaves por parte del inquilino una vez que termina el período de alquiler pactado, es un gesto simbólico que nuestro Derecho interpreta como el retorno de la posesión del inmueble a su legítimo propietario.

De hecho, si el inquilino retuviera las llaves deliberadamente hasta el momento en que el propietario le devolviese la fianza, se entendería que está ocupando indebidamente la vivienda (sin ningún derecho o en jerga jurídica “en precario”), facultando al propietario para tomar las acciones legales correspondientes.

Por su parte, la Ley no establece, de forma expresa, un plazo para que el arrendador devuelva la fianza, si bien tácitamente, puede entenderse que la norma le otorga un plazo de cortesía de un mes para inspeccionar el estado de la vivienda y proceder a la restitución que corresponda.

Una vez transcurrido un mes desde la devolución de las llaves sin que ello se haya producido, la fianza comienza a generar intereses legales, quedando el arrendatario facultado para reclamarlos.

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Sin perjuicio de las líneas generales de este artículo, lo cierto es que cada caso requiere de un análisis detallado, motivo por el cual recomendamos siempre ponerse en manos de profesionales.

Si se encuentra en una situación similar y necesita asesoramiento, no dude en ponerse en contacto con nuestro despacho de abogados en Bilbao. Estaremos encantados de conocerle. Nos encontramos situados en el centro de Bilbao, a 200 metros de los Museos Bellas Artes y Guggenheim Bilbao.