Recientemente ha entrado en vigor la nueva Ley sobre Créditos Inmobiliarios, con la que se transpone al ordenamiento interno la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, residiendo su importancia en que con ella se establece un régimen específico de protección de las personas, consumidoras o no, que contraten un préstamo hipotecario garantizado con bienes inmuebles de naturaleza residencial.

El objetivo de esta ley es reforzar las garantías para los prestatarios en el proceso de contratación, asegurándose de que estos dispongan de toda la información necesaria y de que comprenden el alcance del contrato que suscriben para evitar así, en la medida de lo posible, la ejecución de este tipo de préstamos en vía judicial con la consiguiente pérdida de la vivienda.

¿Qué novedades tiene?

En particular,  determina que el prestamista (entidad financiera) deberá entregar al prestatario (cliente) dos documentos:

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¿Qué es eso del IPREM?

El indicador público de renta de efectos múltiples (IPREM), es un indicador público, como su propio nombre indica, que sirve de referencia para determinar la cuantía de determinadas prestaciones o para acceder a determinados beneficios, prestaciones o servivios públicos. Sustituyó en estas funciones al salario mínimo interprofesional (SMI), que se venía utilizando hasta su entrada en vigor en 2004, al objeto de que éste recuperara su función estrictamente laboral. No obstante, las comunidades autónomas y los municipios podrán optar entre ambos índices o fijar los suyos propios para aquellas materias que sean de sus competencia. El IPREM será fijado de manera anual en la Ley de Presupuestos Generales del Estado.

Veamos cómo se aplica el IPREM, en los casos de asistencia jurídica gratuita, prestación y subsidio por desempleo, prestación por cese de actividad y bono de energía eléctrica.

*Nota: para los ejemplos se ha utilizado la cuantía del IPREM para 2018 al no haberse aprobado aún la Ley de Presupuestos Generales para 2019 en el momento de redactar este documento.

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La Constitución, en su artículo 35, configura el trabajo como un derecho y un deber, reconociendo a los trabajadores el derecho a una remuneración suficiente para satisfacer sus necesidades y las de su familia.

En consonancia a este precepto, el Estatuto de los Trabajadores (ET) atribuye al Gobierno estatal la obligación de fijar anualmente la cuantía del salario mínimo interprofesional (SMI) atendiendo a cuatro conceptos y tras consultar a los sindicatos y asociaciones de empresarios más representativas:

1. El índice de precios al consumo (IPC).
2. La productividad media del Estado.
3. El incremento de la participación del trabajo en la renta estatal.
4. La coyuntura económica general.

La determinación de un SMI tiene por objeto garantizar unas cantidades salariales mínimas para que los trabajadores perciban un salario adecuado a su trabajo, independientemente de la actividad a la que se dediquen y sin ninguna distinción por razón de sexo o edad.

El Salario Mínimo Interprofesional en la actualidad

En la reciente actualización operada por el RD 1462/2018 de 21 de diciembre, el SMI para 2019 ha quedado fijado en 30 euros/día o 900 euros/mes, en función de que el salario esté fijado por días o por meses, con una cuantía mínima anual de 12.600 euros (catorce pagas de 900 euros).

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A lo largo del año, son numerosas las consultas que nos llegan a nuestro despacho de abogados de Bilbao en relación a arrendamientos; consultas que ahora que comienza agosto, se intensifican; puesto que, probablemente, muchos de nosotros recurriremos a un alquiler vacacional durante estos días, formalizando un contrato de alquiler para ello.

Pues bien, sin perjuicio de que es momento de desconectar, conviene tener ciertos aspectos en mente, para no llevarnos ninguna sorpresa cuando terminen los días de descanso.

A través del post de hoy, abordamos un tema muy recurrente en este sentido, como es, la fianza.

¿Qué es exactamente una fianza?

La Ley de Arrendamientos Urbanos concibe la fianza como una garantía del vendedor en la relación arrendaticia. Y es que, no resulta infrecuente en la práctica que, al comienzo del alquiler, el propietario ponga a disposición del inquilino la vivienda en unas condiciones determinadas; y al finalizar el mismo (especialmente en arrendamientos largos) el inmueble presente desperfectos y se encuentre en un estado de conservación completamente distinto.

En esos casos, puede el propietario disponer de esa cantidad recibida al comienzo del arrendamiento para proceder a reparar los posibles daños que el inmueble haya sufrido mientras ha estado ocupado, debiendo devolver el remanente, si existiere, al inquilino.

Siendo así, ¿puedo dejar a deber la última mensualidad y que se quede el propietario con la fianza que anticipé?

Lo cierto es que no.

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¿Qué es un testamento?

El testamento es el acto mediante el cual una persona decide el futuro de todos o parte de sus bienes para después de su fallecimiento. Este podrá ser modificado cuantas veces se desee, y de realizarse varios, tendrá validez el último fechado. El testamento, por su forma, puede ser ológrafo, abierto o cerrado.

Testamento Ológrafo

El testamento ológrafo es aquel otorgado por personas mayores de edad, que está completamente escrito, firmado y fechado (con expresión del día, mes y año), de puño y letra del propio testador.

Producido el fallecimiento del testador y dentro del plazo máximo de cinco años, la persona que tenga en su poder un testamento ológrafo deberá presentarlo ante Notario en los diez días posteriores a que tuviera conocimiento del deceso. No cumplir con ese deber le hará responsable de los daños y perjuicios que ocasione.

Una vez presentado y acreditada la defunción del testador, se procederá a su adveración (acto consistente en comprobar si fue realmente el testador quien escribió el testamento), y su posterior protocolización, dando con ello fe el Notario de su existencia y de su autoría. Si por el contrario, considerara que no está suficientemente probada la identidad del otorgante, archivará el expediente sin protocolizar, sin perjuicio del ejercicio de los derechos de los interesados en el correspondiente juicio.

Testamento Abierto

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En este blog, y en nuestro Canal Youtube, hemos hablado muchas veces (y largo y tendido…) sobre el problema de la ocupación de inmuebles y sobre los mecanismos legales existentes para recuperar la posesiones perdidas de viviendas.

La cuestión es que ahora, inaugurándose nuevo Gobierno, va a entrar en vigor una modificación legal que, en principio, puede solucionar el problema de las ocupaciones. Pero, sobre todo, el problema de los grupos organizados que realizan ocupaciones recurrentes y sucesivas, perjudicando gravemente los derechos de propietarios que, en la mayoría de las ocasiones, deben seguir haciéndose cargo de todos los gastos vinculados a la vivienda ocupada en cuestión (hipoteca, suministros, IBI, Seguro, cuotas comunitarias,…).

¿Qué novedades se introducen?

La reforma legislativa, la Ley 5/2018, de 11 de junio, publicada en el BOE de 12 de junio de 2018, de modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil, en relación a la ocupación ilegal de viviendas, entrará en vigor el próximo lunes 2 de julio e incluirá las siguientes novedades (añade un nuevo apartado 4 al artículo 150; modifica el numeral 4.º del apartado 1 del artículo 250; añade un nuevo apartado 3 bis al artículo 437; y añade un nuevo apartado 1 bis al artículo 441 y un nuevo apartado 1 bis al artículo 444):

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Justo hace un año publicábamos un artículo en este Blog abogados Bilbao analizando la recuperabilidad de los gastos de constitución de las hipotecas.

Pues bien, ahora, después de numerosísimas sentencias de Juzgados de toda España reconociendo el derecho del consumidor a que dichos gastos fueran sufragados, en parte, por la Entidad Bancaria con la que se contrajo el préstamo hipotecario en cuestión, el Tribunal Supremo ha sentenciado que el pago del impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) corresponde al que solicita el préstamo (prestatario).

Es decir, un auténtico varapalo para los consumidores…

¿Qué es el impuesto de Actos Jurídicos Documentados?

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Cuántas personas se llevan una gran sorpresa cuando, tras solicitar cualquiera de los habituales productos financieros (hipotecas, préstamos personales, préstamos de consumo,..) o cuando pretenden contratar nuevas líneas de teléfono u otros servicios como la luz o el gas, comprueban que están incluidos en una lista de morosos.

Y es que, cualquier persona o empresa que haya tenido alguna deuda pendiente (por impago de cuotas de la tarjeta de crédito, del crédito hipotecario, de préstamos personales, de empresa, líneas de crédito, facturas de teléfono impagadas, recibos devueltos, etc..) es más que probable que esté incluida en alguna de las listas de morosos que existen en España.

Pero, ¿qué son estos ficheros?

Los ficheros de morosos son aquellos que contienen bases de datos con registros de personas y empresas que no han cumplido con sus obligaciones de pago. Los datos que constan en estos ficheros son proporcionados por la entidad acreedora y su finalidad  es participar en la mejora de la solvencia del sistema financiero a través de la información que suministran. Continue reading “¿CÓMO BORRAR TUS DEUDAS?” »

 

TESTAR O DONAR: This is the cuestion…

¿Qué es mejor? Claro que esa es la cuestión. No es fácil responder ya que depende, siempre, de cada caso particular. Ambas tienen efectos distintos por el momento en el que surte efecto la transmisión de los bienes. En la herencia la transmisión se produce tras el fallecimiento de quien los lega y en la donación, desde que se formaliza.

Unos comentarios generales sobre ambas figuras…

En las herencias muchas son las comunidades autónomas que dejan prácticamente sin gravar por el impuesto de sucesiones y donaciones y en todas hay beneficios fiscales.

No hay una regla general. Por lo cual, en un caso de herencia o donación con circunstancias parecidas, en el que se herede o recibe una donación de los mismos bienes o activos entre los mismos miembros de la familia, el pago de impuestos resultaría totalmente diferente según la residencia del donante y beneficiario. Esto también varía dependiendo de dónde estén ubicados los bienes o activos.

A efectos prácticos, resulta más barato heredar que recibir una donación, pero la donación, nos da más flexibilidad a la hora de repartir nuestros bienes y se puede realizar una donación aplicando condiciones como, por ejemplo, la imposición de una tarea determinada que, de no cumplirse en las condiciones impuestas, revocase la donación. También se podría revocar si hubiera malos tratos físicos o psicológicos por parte del receptor al donante. Continue reading “NO DONES… MUÉRETE!!!” »

 

Cada vez son más las personas que nos consultan como pueden articular sus últimas voluntades en un testamento. Nuestra respuesta es siempre la misma: en principio, si bien el testador puede establecer las designaciones que considere oportunas (nombrar los herederos que quiera, señalar a un albacea de confianza para que vele por el cumplimiento de su voluntad, establecer las sustituciones que considere oportunas, etc.); en la práctica hay determinados aspectos que pueden pasar desapercibidos, pero que merecen ser tenidos en consideración.

A través del post de hoy, nuestro despacho de abogados de Bilbao, aborda esta cuestión:

Gero eta pertsona gehiago galdetzen digute ea nola bidera ditzaten haien azkeneko borondatea testamentu baten bidez. Erantzun bera ematen dugu beti: printzipioz, testamentugileak nahi dituen izendapenak egin ditzaken arren (oinordekoak adierazi, edota konfidantzazko testamentu-betearazlen bat, beharrezkoak diren ordezkapenak ezarri, etab.); eremu praktikoan, badira hainbat kontu, oso garrantzitsuak direnak, baina askotan ohartzen ez garenaz. Gaurko post-aren bidez, gure Bilboko abokatu-bulegoak gai hau jorratzen du:

En primer lugar, ¿existe alguna limitación a la hora de hacer testamento?

Continue reading “¿QUÉ PUEDO INCLUIR EN MI TESTAMENTO?” »