Cómo solicitar la nulidad…

Ya ha transcurrido casi un año desde que, en mayo de 2013, El Tribunal Supremo dictase una de las sentencias más importantes de los últimos años en materia de protección de derechos de consumidores y usuarios: la Sentencia sobre las denominadas «cláusulas suelo».

Una Sentencia que, en plena «resaca» tras la «burbuja inmobiliaria» y con la mayoría de la población hipotecada (en primeras o segundas residencias), daba un «golpe encima de la mesa» y le «sacaba los colores» a unos Bancos y Cajas que, hasta el momento, ni se habían preocupado de tener que ofrecer explicaciones a los hipotecados.

La mencionada Sentencia, en concreto, declaraba la nulidad de las cláusulas suelo incluídas en los contratos elaborados por las Entidades BBVA, Cajamar y Nova Caixa Galicia y, por ende, obligaba a TODAS LAS ENTIDADES FINANCIERAS, a retirar todas las cáusulas suelo que impidieran a sus clientes beneficiarse de las bajadas del Euribor.

Hay que recordar que, esas entidades financieras, comercializaron préstamos a interés variable,  normalmente referenciados al Euribor, más un diferencial de entre 0,50 y 1,50 puntos. De manera que los clientes esperaban que el interés de su hipoteca se calculase en función de la cotización del Euribor, más el diferencial acordado. Sin embargo muchos clientes no fueron informados de que, en la escritura del préstamo hipotecario, las Entidades había introducido una cláusula que limitaba las bajadas de los tipos de interés, de manera que, por mucho que descendiera el Euribor, el cliente no podría beneficiarse de dichas bajadas (ya que siempre tendría que pagar un interés mínimo).

En concreto, el Tribunal Supremo entendía que, dichas cláusulas son nulas puesto que, para que no lo fueran, debieran cumplirse en ellas unos requisitos de transparencia (NO TASADOS) que, hasta la fecha, ninguna Entidad Financiera había respetado:

El primer requisito consistía en el cumplimiento de la normativa vigente, la Orden Ministerial de 5 de mayo de 1994 sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios, que imponía la obligación a las Entidades Financieras, en préstamos inferiores a 25 millones de pesetas, de entregar un documento de oferta vinculante, con una antelación mínima de 3 días hábiles previos a la firma del préstamo hipotecario. Dicha oferta vinculante debía contener todas las condiciones del préstamo hipotecario, para que el solicitante pudiera conocer cuáles eran las condiciones financieras que iba suscribir en la Notaria. Además, dicho documento obligaba al banco durante un plazo de no inferior a 10 días hábiles, a conceder el préstamo al solicitante, puesto que el documento vinculaba a la entidad financiera. Por otra parte, dicha normativa obligaba también al Notario a realizar toda una serie de comprobaciones y advertencias a los prestatarios.

El segundo requisito lo establecía el Tribunal Supremo, del siguiente modo literal, en su Sentencia:

«En definitiva, las cláusulas analizadas, no son transparentes ya que:

a) Falta información suficientemente clara de que se trata de un elemento definitorio del objeto principal del contrato.

b) Se insertan de forma conjunta con las cláusulas techo y como aparente contraprestación de las mismas.

c) No existen simulaciones de escenarios diversos relacionados con el  comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés en el momento de contratar.

d) No hay información previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otras modalidades de préstamo de la propia entidad –caso de existir- o advertencia de que, al concreto perfil de cliente, no se le ofertan las mismas.

e) En el caso de las utilizadas por el BBVA, se ubican entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que diluyen la atención del consumidor.

Y, por lo tanto y en vista de que es bastante probable que tengamos una cláusula suelo en nuestro préstamo hipotecario: ¿qué pasos deben seguirse para solicitar su exclusión/nulidad?

En primer lugar, debemos dirigirnos a nuestra Entidad bancaria y solicitar la nulidad de la cláusula suelo, al tiempo que solicitamos que nos faciliten una copia de la oferta vinculante (que nos debieran haber facilitado antes de firmar el préstamo).

Si ésto no funciona y la Entidad no nos retira la cláusula, resultará bastante oportuno demandar al Banco o Caja puesto que, hasta la fecha, dichos procesos judiciales están siendo favorables a los usuarios demandantes (a fin de que puedan beneficiarse de las variaciones del Euribor).

No dudéis en consultar con nuestro DEPARTAMENTO DE DERECHO CIVIL para que, si creeis tener una cláusula suelo, revisemos vuestro contrato hipotecario y podamos ofreceros una solución.