Alquileres «antiguos»

El próximo día 1 de Enero de 2015, se cumplirán 20 años de la entrada en vigor de la vigente Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos y en diciembre de 2014, concluirá la prórroga prevista  en la misma, que pondrá fin a algunos alquileres contratados antes del día 9 de mayo de 1985 (los denominados alquileres de renta antigua).

La Ley de Arrendamientos Urbanos, en su Disposición Transitoria Tercera, establecía un régimen transitorio para los contractos de arrendamiento de local de negocio que existían en el momento de la entrada en vigor de la norma (1 de enero de 1995), fijándose unos plazos de extinción de los mismos, en función de la fecha de suscripción del contrato, de la actividad desarrollada en el local y de la persona arrendataria (personas físicas y jurídicas).

El próximo 31 de diciembre de 2014, cuando se cumplan 20 años desde la entrada en vigor de la LAU, tendrá lugar el último plazo de extinción general que afecta a los contratos que, acumulativamente, cumplan los siguientes requisitos (si el arrendatario hubiese traspasado el contrato de arrendamiento en los diez años anteriores al 1 de Enero de 1995, el plazo de duración del mismo se alargará cinco años más, con lo que podría extenderse hasta el 1 de Enero de 2020):

– Contratos que, en la fecha de entrada en vigor de la LAU, estaban en situación de prórroga legal (es decir, la prórroga forzosa que establecía la anterior ley de 1964 y que era obligatoria para el arrendador);

– Suscritos en una fecha anterior al 9 de mayo de 1985;

– Referidos a locales que no tengan la consideración de gran superficie (igual o superior a 2.500 m2);

– Cuyo arrendatario sea una persona jurídica (es decir, una sociedad);

– Y en los que se desarrolle alguna de las actividades siguientes:

a) Actividades comerciales: incluyendo comercio al por mayor y al por menor, restaurantes, bares, hostelería y talleres de reparación de vehículos, electrodomésticos, maquinaria industrial, etc…;

b) O cualquier otra actividad distinta de la comercial, cuando la cuota del IAE sea inferior a 510,86 €.

Para los contratos de arrendamiento de local de negocio cuyo arrendatario sea una persona física, la regla general es que los mismos se extinguirán con la muerte o jubilación del arrendatario, salvo la posibilidad de subrogaciones a favor del cónyuge o descendientes.Por regla general, es el cónyuge quien tiene derecho a subrogase, siempre que continúe con la actividad desarrollada en el negocio.

En defecto de cónyuge o cuando éste ya se haya subrogado y fallezca o se jubile, existe la posibilidad de que los descendientes continúen la actividad, pero en estos casos el contrato se extinguirá cuando se completen veinte años desde la entrada en vigor de la Ley de 1994, es decir, el próximo día 1 de enero de 2015.

Y, el inquilino de renta antigua que se queda sin contrato ¿Tiene derecho a alguna indemnización y/o a algún derecho preferente, respecto de un nuevo alquiler del local?. Si:

a) A ser indemnizado con 18 mensualidades de la renta que pagase en el momento de la extinción, si en el local se instala -dentro del año siguiente a la extinción- un nuevo negocio igual o afín al realizado por el ex-arrendatario;

b) Preferencia para  alquilar otra vez el local, dentro del año siguiente a la extinción de su contrato, en igualdad de condiciones al nuevo interesado, para lo que el arrendador ha de notificar previamente al ex-arrendatario las condiciones aplicables al nuevo contrato.

La fecha de diciembre de 2014, NO afecta a los contratos de arrendamiento de vivienda de renta antigua, pues la duración de los mismos va vinculada a la vida del arrendatario, o, en su caso, a la de la persona que se hubiera subrogado en el alquiler, existiendo diversos requisitos que limitan la posibilidad de tal subrogación.

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