LA GUÍA DEFINITIVA SOBRE LOS GASTOS HIPOTECARIOS

El alquiler de vivienda está cada vez más en boga como opción para adquirir una vivienda en la que iniciar un proyecto de futuro. Sin embargo, a día de hoy, la idea de ser propietario sigue siendo la más atractiva.

Por ello, se siguen concediendo un sinfín de hipotecas, lo que sin duda supone un horizonte de ilusión, pero que, no está exento de causar quebraderos de cabeza. Y es que, al contratar una hipoteca se devengan unos gastos que suelen ser asumidos por los consumidores prestatarios. Pero, ¿son estos quiénes deben sufragarlos? Y en ese caso, ¿en qué proporción? En todo, ¿ o solo una parte?

Etxebizitza alokatzea gero eta gehiago modan dago etxebizitza eskuratzeko eta etorkizuneko proiektu bat abian jartzeko. Hala eta guztiz ere, gaur egun, etxe jabe bihurtzea jarraitzen du aukera erakargarriena izaten familia askorentzat. Horrexegatik, orain hipoteka asko onartzen ari dira. Baina, familia askorentzat ilusioa ekartzen duen erabaki honek, etzebizitza berri bat jabetzea, zalantza asko dakartza ere bai. Zalantza honen artean, hipotekak kontratatzerakoan kontsumitzaileentzat sortzen diren gastuak daude. Zeintzuk dira ordaindu behar dituztenak? Zein neurrian, gastu osoak edo bakarrik neurri batean?

¿Qué son los gastos hipotecarios?

Como ya se hizo mención en una entrada anterior en el blog, son todos aquellos gastos necesarios para la constitución de una hipoteca. Es decir:

• Los gastos de notaría
• Los de Registro
• Los de Asesoría
• Los de tasación del inmueble
• El impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Blog honetan 2017/03/08 an esan zen bezala, gastu hauek hipoteka gauzatzeko beharrezkoak dira. Hobeto esanda:

• Notarioa
• Erregistroa
• Aholkularitzaren
• Higiezinaren tasazio gastuak, behar baldin badira
• Egintza juridiko dokumentatuen gaineko zerga.

¿Quiénes tienen que asumir estos gastos?

A raíz de la célebre Sentencia del Tribunal Supremo 705/2015, se fijó el criterio de que las cargas derivadas de los gastos hipotecarios tienen que ser compartidas entre las entidades bancarias y los consumidores. Declarando, por tanto, nulas aquellas cláusulas que impongan al consumidor todas las cargas económicas de la contratación de la Hipoteca.

Auzitegi Gorenak 705/2015 sententzia ospetsuan diktatuari kasu eginez gero, hipotekaren eratze-gastuak banku eta kontsumitzaileen artean banatu behar dira. Irizpide horrekin, baliogabe usten du mailegu-hartzaileek gastu guztiak ordaindu behar dituela esaten duten klausulak.

Y es en este punto, donde hay que distinguir qué gastos tiene que asumir cada una de las partes.

Gastos que asumen los consumidores

Lo cierto es que los gastos que tiene que asumir el consumidor se han visto reducidos en gran proporción. La vía abierta por la ya mencionada sentencia, ha venido completándose por el propio Tribunal Supremo en su más reciente jurisprudencia (STS 44/2019, 46/2019) determinando lo siguiente:

• Los gastos de Notaría los pagan al 50%. (le interesa la gestión por cuanto, el prestatario obtiene un dinero sujeto a la garantía hipotecaria)
• Los de Tasación del inmueble, si fuera necesario (no siempre se exige) se abonan al 50%
• Los gastos de gestoría (gestiones derivadas de la formalización del préstamo) se asumen al 50%. (No siendo obligatoria la intervención de gestor, interesa a ambas partes).

Agian kontsumitzaileek jasatzen dituzten gastuak neurri handian gutxitu direla jakitea harritzen zaituzte. Baina, egia esanda, Auzitegi Gorenak lehen aipatutako sententzian ezarri zuen irizpideek beste sententzietan garatzen ari dira, beraz, jurisprudentzia berri bat ezartzen. Adibidez, bere jurisprudentzia berrienean (44/2019, 46/2019 sententziak), zehazten du:

• Notarioaren gastuen %50a (mailegu-hartzaileak hipotekaren bermera finkaturik dagoen diru kopurua jasotzen du)
• Behar badira, higiezinaren tasazio gastuen %50a (ez dira beti eskatzen).
• Aholkularitzaren gastuen %50a (maileguak osatzeko zenbait gestio egiten baititu. Baina, nahiz eta beharrezkoak ez diren, kontratu bat sinatzerakoan bi parteei aholkularitza izatea komeni zaie).

Gastos que asumen las Entidades Bancarias

Sí, no es un espejismo. Como ya hemos adelantado, las entidades financieras tienen que asumir ciertos gastos para la formalización del préstamo hipotecario. En este sentido, serán los siguientes:

• Los gastos de Notaría los pagarán al 50% (por cuanto obtiene un título por el cuál puede hacer valer el cumplimiento de la garantía hipotecaria).
• Los gastos de gestoría (gestiones derivadas de la formalización del préstamo) se asumen al 50%.
• Los de Tasación del inmueble, si fuera necesario (no siempre se exige) se abonan al 50%
• Los gastos derivados de la inscripción en el Registro de la Propiedad los asumen al 100% (por cuanto es a las entidades bancarias a las que les interesa la inscripción para que la hipoteca surta efectos).

Bai, ez zaude amesten. Esan dugun bezala, bankuek hipoteka gauzatzeko zenbait gastu ordaindu behar dituzte. Zentzu honetan, kontsumitzaileek jasantzen ez dituztenak dira, hau da:

• Notarioaren gastuen beste %50a (bankuei hipoteka bermea konplitzen egiteko titulu bat jasotzen dutenez komeni zaie)
• Aholkularitzaren gastuen beste %50a (maileguak osatzeko zenbait gestio egiten baititu. Baina, nahiz eta beharrezkoak ez diren, kontratu bat sinatzerakoan, bi parteei aholkularitza izatea komeni zaie)
• Behar baldin badira, higiezinaren tasazio gastuen %50a (ez dira beti eskatzen)
• Jabetzaren erregistroan hipoteka irarritzeko sortzen diren gastuen %100a (hipoteka efektua izateko inskripzio honek bankuei komeni zaie).

Y, ¿qué ocurre con el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados?

Lo asumen los consumidores en su totalidad. Ese fue el fallo del Pleno del Tribunal Supremo, cambiando su propio criterio en cuestión de días, tras las Sentencias 1669/2018,1670/2018,1671/2018; lo que, sin duda, ha resultado una decisión polémica sin parangón.

Kontsumitzaileak zerga honen %100a ordaindu beharko dute. Hori da denok gogoratzen dugun Auzitegi Gorenaren erabaki polemikoa sententzia batean ezarri zuena, egun gutxitan aldatuz, 1669/2018, 1670/2018, 1671/2018 en sententzien bitartez.

En conclusión, los gastos hipotecarios son cargas económicas que deben repartirse entre las entidades bancarias y los prestatarios.

Si le consta que existe un desequilibrio en estas obligaciones en su contra y que ha asumido gastos que no le corresponden o bien considera que tiene este tipo de cláusulas en su préstamo hipotecario, no dude en contactar con nuestro despacho.

Tenemos amplia experiencia en las reclamaciones frente a Entidades Bancarias y en la recuperación de este tipo de gastos, a favor de nuestros clientes.

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