LA NUEVA LEY SOBRE CRÉDITOS INMOBILIARIOS

Publicado: 15/07/2019

Novedades en la regulación sobre hipotecas y créditos
Novedades en la regulación sobre créditos inmobiliarios

Recientemente ha entrado en vigor la nueva Ley sobre Créditos Inmobiliarios, con la que se transpone al ordenamiento interno la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, residiendo su importancia en que con ella se establece un régimen específico de protección de las personas, consumidoras o no, que contraten un préstamo hipotecario garantizado con bienes inmuebles de naturaleza residencial.

El objetivo de esta ley es reforzar las garantías para los prestatarios en el proceso de contratación, asegurándose de que estos dispongan de toda la información necesaria y de que comprenden el alcance del contrato que suscriben para evitar así, en la medida de lo posible, la ejecución de este tipo de préstamos en vía judicial con la consiguiente pérdida de la vivienda.

¿Qué novedades tiene?

En particular,  determina que el prestamista (entidad financiera) deberá entregar al prestatario (cliente) dos documentos:

  • la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) en la que constarán, entre otros, los datos del prestamista; las características principales del préstamo; duración, tipo de préstamo; interés aplicable; importe total a reembolsar; TAE; periodicidad y número de pagos; importe de cada cuota…
  •   la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) en la que se le informará, entre otras cosas, de la existencia de las cláusulas o elementos relevantes; el tipo de interés aplicable; la existencia de límites mínimos en el tipo de interés aplicable; la posibilidad de vencimiento anticipado del préstamo como consecuencia del impago y los gastos derivados de ello; la distribución de los gastos asociados a la concesión del préstamo…

¿Qué sucede con los gastos hipotecarios?

Además, de manera específica se prevé el siguiente reparto de gastos:

a) Gastos a abonar por el prestamista:

  • Gastos de gestoría.
  • Aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario.
  • Gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad.

b) Gastos a abonar por el prestatario:

  • Gastos de tasación del inmueble.

c) Gastos a abonar por quien las solicite:

  • Copias de las escrituras.

d) Gastos según normativa tributaria aplicable:

  • Impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.

¿Qué papel tiene la Notaría?

Como refuerzo a la obligación de informar al prestatario que recae en las entidades financieras, el Notario deberá asesorar a aquel sobre las cláusulas específicas, una a una, recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y en la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), con la obligación de dejar reflejado en acta este hecho.

Por su parte el prestatario responderá ante el Notario a un test cuyo objeto es concretar la documentación entregada y la información suministrada.

Otras aportaciones de la nueva ley

La Ley sobre Créditos Inmobiliarios también fija determinados límites a situaciones tales como el reembolso anticipado, el vencimiento anticipado y los intereses de demora:

a) Reembolso anticipado

El prestatario podrá reembolsar total o parcialmente de forma anticipada el importe del préstamo y el prestamista; y, a cambio, podrá acceder a una compensación por la pérdida financiera que pudiera sufrir, siempre que haya sido expresamente pactada en el contrato. Esta compensación no podrá ser superior al 0,15 por ciento del capital reembolsado; o al 0,25 por ciento si se el reembolso se produce durante los primeros tres años.

b) Vencimiento anticipado

Para que se pueda producir el vencimiento anticipada será imprescindible que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del préstamo o de los intereses; que se le haya requerido de pago con la concesión de un mes para cumplir; y que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas supongan al menos el tres por ciento o doce cuotas del capital concedido, si sucede en la primera parte del préstamo; o al siete por ciento o quince cuotas si se produce durante la segunda parte del préstamo.

c) Intereses de demora

Estos intereses sólo podrán devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago, sin que puedan ser objeto de capitalización.

En resumen…

En resumen, el objetivo de esta ley es garantizar  que el consumidor disponga de toda la información necesaria, veraz y comprensible para poder decidir si contratar o no, instaurándose un mecanismo de control de esta información por parte del Notario.

Igualmente, se fijan límites a la hora de proceder a la ejecución por vencimiento anticipado, a los intereses de demora y a la aplicación de compensaciones por reembolso total o parcial anticipado. Todo ello en base a la protección del prestatario y a evitar, en lo posible, la pérdida del bien inmueble de naturaleza residencial.

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