Durante las últimas semanas, y tras haber participado en el programa de ETB «Qué Me Estás Contando!» analizando la normativa sobre alquileres y los derechos de inquilinos y propietarios en esta materia, han sido cuantiosas las consultas que hemos recibido; y es por ello que hemos querido realizar un pequeño resumen sobre algunos de los aspectos más importantes de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, que se encuentra en vigor desde el mes de marzo de 2019.
Veamos:
1. DURACIÓN
Arrendador y arrendatario podrán pactar libremente la duración del alquiler.
No obstante, la ley prevé, en beneficio del arrendatario, que los contratos tendrán una duración de cinco años para el caso de particulares, o de siete, si hablamos de personas jurídicas (empresas).
Si en el contrato no se hubiera determinado la duración del alquiler, este se entenderá celebrado por un año, sin perjuicio de las oportunas prórrogas aplicables.
2. PRÓRROGAS
Los contratos pactados por una duración inferior a cinco (o siete) años, se prorrogarán obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar esa cifra.
Una vez alcanzados esos cinco o siete años, el alquiler se prorrogará automáticamente por periodos anuales hasta un máximo de tres, salvo que el arrendador o el arrendatario notifiquen a la otra parte la voluntad de no prolongar la vinculación contractual.
Estas prórrogas no se harán efectivas, en el caso de que el arrendador particular hubiera hecho constar en el contrato la necesidad de ocupar la vivienda, a partir del primer año de alquiler, al objeto de destinarla a vivienda permanente, ya sea para sí o para sus familiares en primer grado o para su cónyuge en caso de sentencia de separación o divorcio.
3. FIANZA
En el momento de celebrar el contrato de alquiler será obligatoria, por parte del arrendatario, la prestación de fianza en metálico por valor de una mensualidad.
Adicionalmente, las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía adicional; si bien el valor de ésta no podrá exceder de dos mensualidades de renta.
4. PREAVISOS
Cuando el arrendador haya hecho constar en el contrato la posible necesidad de ocupar la vivienda tras el transcurso del primer año de alquiler, deberá notificar al arrendatario, con al menos con dos meses de antelación, la fecha a partir de la cual necesitará hacer uso de aquella y las circunstancias concretas que lo motivan. El arrendatario quedará, a partir de ese momento, obligado a entregar la vivienda en la fecha reseñada.
Durante los primeros cinco (o siete) años de alquiler, el inquilino puede desistir del contrato, siempre que, al menos, hayan transcurrido seis meses desde el incio de la relación arrendaticia y que preavise con 30 días de antelación.
Superados dichos plazos, si al propietario no le interesa prorrogar el contrato en alguna de las anualidades, deberá comunicárselo al arrendatario con, al menos, cuatros meses de antelación.
5. QUÉ REVISAR ANTES DE FIRMAR UN CONTRATO DE ALQUILER
Al margen de analizar las anteriores condiciones contractuales (plazos de duración, fianza exigida, preavisos,…) resulta esencial tener claro el importe de la renta y cómo ésta se va a ir actualizando en los años posteriores.
Además, todo inquilino debiera contar con un informe relativo al estado general de la vivienda (estado de conservación y posibles defectos observados) y con un inventario sobre los objetos que se encuentran en su interior (mobiliario, eletrodomésticos,…).
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