Justo hace un año publicábamos un artículo en este Blog abogados Bilbao analizando la recuperabilidad de los gastos de constitución de las hipotecas.

Pues bien, ahora, después de numerosísimas sentencias de Juzgados de toda España reconociendo el derecho del consumidor a que dichos gastos fueran sufragados, en parte, por la Entidad Bancaria con la que se contrajo el préstamo hipotecario en cuestión, el Tribunal Supremo ha sentenciado que el pago del impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) corresponde al que solicita el préstamo (prestatario).

Es decir, un auténtico varapalo para los consumidores…

¿Qué es el impuesto de Actos Jurídicos Documentados?

El impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), grava los documentos notariales, mercantiles y administrativos. Es un impuesto autonómico, que varía en función de cada comunidad autónoma y representa el pago de un porcentaje sobre la escritura notarial en la que se formalice la hipoteca.

Este impuesto supone entre el 60 y 70% de los gastos totales de escritura del inmueble. El porcentaje restante hasta completar la totalidad de los gastos de hipoteca se refieren a los de gestoría, notaría, tasación,.. y sobre ellos, el Tribunal Supremo aún no se ha pronunciado.

¿Cómo hemos llegado hasta la situación actual?

Fue en diciembre de 2015 cuando el Tribunal Supremo desencadenó, a través de su célebre sentencia,  el aluvión de reclamaciones por ciertos gastos que se habrían aplicado de manera desorbitada por parte de las entidades financieras.

Desde dicha sentencia y a raíz de que el tribunal no especificó el tratamiento que debe tener cada uno de los gastos para la constitución de una hipoteca, ni en qué porcentaje correspondían a cada partícipe, se venía interpretando que si el impuesto está incluido en una cláusula en la que se obliga al cliente a pagar todos los gastos, incluso los que por ley no le corresponden, la cláusula debía ser declarada nula.

¿Se va a realizar alguna consulta al Tribunal de Justicia de la Unión Europea?

Así es, parece que se va a solicitar a los 52 juzgados especiales de las 52 provincias españolas que conocen de la abusividad de las Condiciones Generales de Contratación de los préstamos hipotecarios, que planteen una cuestión prejudicial al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) al entender que la sentencia del pasado 28 de febrero del Tribunal Supremo podría vulnerar el derecho comunitario.

El TJUE ya se pronunció dando la razón a los consumidores, enmendado al Tribunal Supremo español, en el caso de la cláusula suelo. Igualmente el TJUE se pronunciará y podrá, en su caso, enmendar las hipotecas IRPH (Índices de Referencia de Préstamos Hipotecarios), a partir de la cuestión prejudicial planteada por el titular del Juzgado de Primera Instancia Número 38 de Barcelona.

¿Qué gastos notariales podemos reclamar a partir de ahora?

Se podrá seguir acudiendo a los tribunales a reclamar los gastos notariales, que suelen representar entre el 0,1% y el 0,5% del importe total de la hipoteca, más el coste por hoja de las escrituras; los gastos de gestoría, que no están regulados por ley, pero pueden rondar los 400 euros; los gastos de Registro de la Propiedad, que no suelen superar el 0,2%, y los gastos de la tasación de la vivienda, si la entidad financiera impuso los servicios de una empresa para tasar el inmueble.

En conclusión …

El Tribunal Supremo ha decidido a favor de las Entidades Bancarias y, aunque aún está abierta la puerta a que el Tribunal Europeo anule esta Sentencia, lo cierto es que, por el momento, los consumidores solo podrán recuperar los gastos notariales y los gastos de inscripción registral.

No obstante, aquellas personas que vayan a contratar hipotecas de ahora en adelante deben tener en cuenta que algunas entidades ya han modificado la cláusula sobre los gastos de constitución de la hipoteca, y que ya se están haciendo cargo de una parte de dichos gastos, para evitar reclamaciones en el futuro.

Algo es algo…

Iuris Bilbao Abogados

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