El procedimiento de desahucio es aquel en que el arrendador solicita al Juzgado que le restituya en la posesión de un bien inmueble, ante el incumplimiento de lo pactado en el contrato de arrendamiento por parte del arrendatario.

Causas de desahucio

Las causas por las que el arrendador podrá desahuciar al arrendatario vienen establecidas en el Código Civil (art. 1569 CC):

1. Haber expirado el período de arrendamiento acordado.
2. La falta de pago en el precio convenido.
3. Infringir cualquiera de las condiciones estipuladas en el contrato.
4. Destinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados que la hagan desmerecer.
5. No realizar un uso adecuado y conforme a la debida diligencia.

Reclamación previa

Ante alguno de los incumplimientos antes citados, es conveniente efectuar una reclamación previa al arrendatario, preferiblemente de una manera en la que quede constancia (p. ej: burofax), para que actúe en consecuencia, ya sea abandonando el inmueble por haberse cumplido el plazo, abonando lo adeudado, ciñéndose a lo estipulado en el contrato o haciendo un uso correcto del mismo. Siempre resulta más aconsejable un acuerdo extrajudicial que resolver la controversia en vía contenciosa.

Requerimiento de desalojo

Si no fuera atendido el requerimiento previo, será necesario el auxilio judicial, interponiendo la correspondiente demanda y ejercitando la acción de desahucio.

Una vez admitida la demanda, el Letrado de la Administración de Justicia requerirá al demandado para que desaloje el inmueble, pague al arrendador o, en caso de pretender la enervación del desahucio, pague la totalidad de lo que le deba; o bien, si entendiera que no debe las cantidades reclamadas y deseara formular oposición, lo ponga a su disposición en el tribunal o notarialmente (art. 438.5 LEC).

Enervación del desahucio

En el caso de que el procedimiento de desahucio fuera solicitado por el impago de rentas, el arrendatario podrá detenerlo enervando el desahucio.

La enervación del desahucio es una gracia excepcional que se concede al arrendatario, para que evite el desalojo por el impago de las cuotas acordadas. Para ello deberá pagar, como se ha indicado, la totalidad de las cantidades pendientes, circunstancia que paralizará y dará por concluido el procedimiento de desahucio.

“Configurar la enervación como un derecho del arrendatario pugna con un derecho del arrendador tan esencial como es recibir el precio del arrendamiento, derecho éste correlativo a la obligación igualmente esencial del arrendatario de pagarlo, de suerte que la enervación se presenta no tanto como un derecho cuanto como una oportunidad del arrendatario de evitar el desahucio, legalmente configurada en cada momento histórico atendiendo a razones sociales”. (SAP Araba, de 28 de febrero de 2023)

El carácter excepcional de la enervación supone que no podrá enervarse el desahucio si el arrendatario ya hubiese enervado en una ocasión anterior, pues sólo se permite una vez, y tampoco si el arrendador hubiera requerido fehacientemente al arrendatario al menos con treinta días de antelación a la interposición de la demanda y no se hubiese abonado lo debido en ese tiempo (art. 22.5 LEC).

“El hecho de que, posteriormente a la presentación de la demanda, se haya puesto la demandada al corriente en el cumplimiento de sus obligaciones pecuniarias resulta irrelevante para la decisión del pleito toda vez que, como se ha indicado, la enervación ya era improcedente ya que el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que no será de aplicación cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación”. (SAP Baleares, de 23 de septiembre de 2024 )

Vista

De no atenderse el requerimiento efectuado por el Letrado de la Administración de Justicia, y no habiéndose instado la enervación (de ser posible), el procedimiento de desahucio continuará su tramitación.

Se citará a las partes a una vista ante el juez, con el apercibimiento expreso al demandado, que de no comparecer a la vista se declarará el desahucio si más trámites (art. 438.6 LEC)

Tras las pertinentes alegaciones de las partes y observadas todas las circunstancias propias del caso concreto, el Juzgado dictará resolución; bien estimando la reclamación, decretando el desalojo de la vivienda y la restitución a su propietario; o bien desestimando la pretensión y manteniendo al arrendatario en el uso del inmueble.

Desalojo

Si decretado el desalojo, para el que se señalará el día y la hora exacta en el que se llevará a cabo, no se atendiera la resolución por el inquilino y no abandonara voluntariamente el inmueble, sería necesario instar la ejecución forzosa de la misma y proceder al lanzamiento.

“[…] el mero hecho de que el arrendatario deje de residir en la vivienda arrendada no comporta ni conlleva sin más que recupere la posesión el arrendador, siendo necesario un acto formal y voluntario del arrendatario de puesta a disposición de la posesión del inmueble a la propiedad. Este acto de restitución de la posesión puede consistir en la entrega de las llaves o su depósito en un lugar del que puedan ser retiradas por un mero acto de voluntad del arrendador, o bien, mediante la puesta en posesión de la cosa al arrendador por la autoridad judicial a resultas del proceso seguido». (SAP Barcelona, de 16 de octubre de 2024)

Vulnerabilidad económica y social

Por otra parte, si el inmueble que se pretende recuperar es la vivienda habitual del demandado, se le informará de la posibilidad de acudir a las Administraciones Públicas competentes en materia de vivienda y asistencia social para que puedan apreciar su posible situación de vulnerabilidad, y de confirmarse, presentar al Juzgado una propuesta de alternativa de vivienda digna y de las ayudas económicas y subvenciones de las que podría beneficiarse (art. 441.5 LEC). Este incidente suspenderá el procedimiento en tanto se resuelve, pero no lo dará por finalizado.

El Juzgado a los efectos de ponderar la situación de vulnerabilidad económica tendrá en cuenta no sólo el importe de la renta impagada, sino también, el importe de los suministros de electricidad, gas, agua y telecomunicaciones. Igualmente, para valorar la vulnerabilidad social, atenderá al hecho de que entre los que ocupen la vivienda haya personas dependientes, víctimas de violencia sobre la mujer o personas mayores de edad  (art. 441.7 LEC).

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