Nuevas medidas de vivienda 2026: qué cambia realmente en alquileres, desahucios y contratos temporales
Claves del Real Decreto-ley 26/2026 sobre prórrogas, actualización de rentas, alquiler temporal, habitaciones y protección frente a determinados desahucios
Actualización: el Congreso rechaza los dos decretos de vivienda
Información actualizada el 2 de octubre de 2026.
El Congreso de los Diputados ha rechazado la convalidación de los Reales Decretos-ley 26/2026 y 27/2026, acordando su derogación.
Por tanto, las novedades que introducían sobre prórrogas de alquiler, actualización de rentas, protección frente a determinados desahucios y otras materias no deben interpretarse como una regulación vigente para situaciones posteriores a su derogación.
Esto afecta tanto a la prórroga extraordinaria de hasta dos años del primer decreto como al sistema de prórrogas sucesivas y compensaciones por determinadas no renovaciones del segundo.
¿Qué ocurre si se realizó alguna actuación mientras estuvieron en vigor? La derogación no permite concluir automáticamente que cualquier efecto producido durante ese periodo desaparezca. Si se solicitó una prórroga, correspondía actualizar una renta o se dictó una resolución judicial, habrá que revisar las fechas, los requisitos y las circunstancias concretas.
Conservamos a continuación el análisis publicado el 30 de septiembre de 2026 para explicar el contenido de la reforma. Debe leerse como un análisis de las medidas aprobadas entonces y posteriormente derogadas, no como una guía de la normativa actualmente aplicable.
Análisis original del Real Decreto-ley 26/2026, posteriormente derogado
El Real Decreto-ley 26/2026 introduce nuevas reglas sobre desahucios, prórrogas de contratos, actualización de rentas y alquileres temporales y por habitaciones. Sin embargo, no prohíbe todos los desahucios hasta 2030 ni convierte automáticamente los contratos de alquiler en indefinidos.
El 30 de septiembre de 2026 se ha publicado en el BOE el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, con nuevas medidas sobre vivienda.
La norma entró en vigor, con las excepciones previstas en su texto, el 1 de octubre de 2026. El Congreso rechazó su convalidación el 2 de octubre, conforme se explica en la actualización que encabeza este artículo.
Algunas noticias publicadas durante las primeras horas necesitan importantes matices. Analizamos qué cambia realmente para propietarios e inquilinos.
Respuesta directa
El nuevo decreto no establece una prohibición general de los desahucios ni declara indefinidos los alquileres. Introduce protecciones concretas para personas vulnerables, una prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos, límites temporales a la actualización de la renta y una nueva regulación de los alquileres temporales y por habitaciones.
Actualización de este apartado: el segundo texto se publicó el 1 de octubre como Real Decreto-ley 27/2026 y entró en vigor al día siguiente. Introducía un nuevo sistema de prórrogas sucesivas y compensaciones por determinadas no renovaciones. El Congreso también rechazó su convalidación el 2 de octubre de 2026.
Qué dicen los titulares y qué establece realmente la norma
| Titular simplificado | Lo que realmente establece el RDL 26/2026 |
|---|---|
| «Se prohíben los desahucios hasta 2030» | No existe una prohibición general. Se regulan suspensiones y mecanismos especiales cuando la persona demandada sea vulnerable y carezca de alternativa habitacional. |
| «Los alquileres pasan a ser indefinidos» | No. Se mantiene la duración legal de los contratos y se añade, para determinados contratos en vigor, una posible prórroga extraordinaria anual de hasta dos años. |
| «Ya no se puede subir el alquiler» | Las actualizaciones comprendidas entre el 1 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027 quedan sometidas a límites específicos. |
| «Se prohíbe el alquiler de temporada» | No se prohíbe, pero deberá responder a una causa temporal real, expresa y acreditable y cumplir nuevas reglas de duración. |
| «Los fondos ya no pueden comprar viviendas» | La restricción afecta temporalmente a determinadas entidades y a adquisiciones gratuitas o realizadas por debajo del 70 % del valor de tasación, con varias excepciones. |
¿Se suspenden todos los desahucios hasta 2030?
No. El decreto diferencia según quién promueva el procedimiento y exige que la persona demandada se encuentre en situación de vulnerabilidad y no disponga de una alternativa habitacional.
Cuando la demanda proceda de determinadas entidades dedicadas a adquirir inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados a precios claramente inferiores a su tasación, el tribunal deberá suspender el procedimiento si concurren aquellos requisitos. La medida puede aplicarse incluso si ya se ha acordado el lanzamiento, siempre que no se haya ejecutado.
En los procedimientos promovidos por otros demandantes, el Juzgado recabará información de la Administración sobre los recursos disponibles. Si no existe una alternativa adecuada, podrá acordar una suspensión revisable cada doce meses y con una duración máxima de tres años. También ponderará la posible vulnerabilidad del propietario, con especial protección para la persona física titular de dos viviendas o menos.
La vulnerabilidad, por tanto, no paraliza automáticamente cualquier desahucio. Deben examinarse el procedimiento, las partes y la existencia de una alternativa habitacional.
La nueva intervención de la Administración en los desahucios por impago
El decreto modifica también la Ley de Enjuiciamiento Civil. En determinados procesos por impago, si se acredita la vulnerabilidad y la Administración no ofrece una alternativa adecuada, deberá pagar o consignar lo reclamado en dos meses. Si tampoco paga, quedará subrogada en la posición deudora y no procederá el lanzamiento mientras continúe la vulnerabilidad y hasta la expiración del contrato.
Esta regulación modifica de forma importante el régimen explicado en nuestro artículo sobre qué es y cómo se tramita un procedimiento de desahucio.
Prórroga extraordinaria de hasta dos años
Determinados contratos de vivienda habitual podrán prolongarse mediante prórrogas anuales y hasta un máximo de dos años adicionales.
Para ello deben concurrir, entre otros, los siguientes requisitos:
- El contrato debe estar vigente cuando entre en vigor el decreto.
- Su periodo de prórroga obligatoria, prórroga tácita o, en su caso, tácita reconducción debe finalizar antes del 31 de diciembre de 2028.
- El inquilino debe encontrarse al corriente del pago y haber abonado mensualmente la renta durante los ocho meses anteriores.
- La prórroga debe ser solicitada por la parte arrendataria.
Durante ese tiempo se mantendrán los términos y condiciones del contrato. Con carácter general, el propietario deberá aceptar la solicitud.
Existen excepciones: otro acuerdo o un nuevo contrato; la necesidad real y comunicada legalmente del arrendador o sus familiares; o una renovación o nuevo contrato con una reducción de renta de, al menos, el 5 %.
Esta prórroga es además incompatible con la prevista para determinados arrendatarios vulnerables en zonas de mercado residencial tensionado, que se aplicará preferentemente cuando corresponda.
Ejemplo
Si un contrato en vigor agota su periodo legal en noviembre de 2027 y el inquilino ha pagado puntualmente, podrá solicitar la prórroga extraordinaria. El propietario no podrá rechazarla únicamente porque desee elevar la renta al precio de mercado, aunque sí podrán operar las excepciones expresamente previstas por la norma.
Esta medida amplía las aprobadas meses antes. Puedes consultar el antecedente en nuestro análisis del Real Decreto-ley 8/2026 y su impacto en los alquileres.
¿Cuánto puede subir el alquiler?
La limitación extraordinaria afecta a las rentas cuya anualidad de actualización se cumpla entre la entrada en vigor del decreto y el 31 de diciembre de 2027.
- Si la renta ya supera el límite máximo aplicable conforme al sistema estatal de índices de referencia, no podrá incrementarse.
- En los demás casos, podrá alcanzarse un nuevo acuerdo entre las partes.
- Si no existe acuerdo, el incremento no podrá superar el 2 %.
La norma no crea una actualización cuando el contrato no la permite. Habrá que revisar la cláusula, la fecha de la anualidad y, cuando proceda, el sistema de referencia.
Nueva regulación de los alquileres temporales
El alquiler temporal no desaparece, pero deja de poder utilizarse como una simple etiqueta para evitar las garantías del arrendamiento de vivienda habitual.
El contrato deberá recoger expresamente la causa del desplazamiento temporal del inquilino. Esa causa tendrá que ser real y acreditable, y corresponderá al arrendador probar su existencia.
Si no se identifica y acredita una verdadera necesidad temporal, el contrato quedará sometido al régimen de vivienda habitual con efectos retroactivos desde su firma.
La duración deberá superar los 31 días y, como regla general, no exceder de doce meses. Superar ese plazo sin justificación o encadenar más de dos contratos temporales consecutivos entre las mismas partes y vivienda puede convertir el primero en arrendamiento habitual.
No basta con escribir «contrato de temporada»
Una estancia temporal por estudios, trabajo, tratamiento médico u otra causa concreta puede justificar esta modalidad. Si la vivienda satisface en realidad una necesidad residencial permanente, el nombre elegido por las partes no impedirá la aplicación del régimen de vivienda habitual.
Los contratos temporales celebrados antes del 1 de octubre de 2026 conservarán su régimen anterior hasta que finalice el plazo pactado. No podrán prorrogarse bajo ese régimen: si se renuevan, quedarán sometidos a la nueva regulación.
¿Qué cambia en el alquiler por habitaciones?
El arrendamiento de una habitación podrá considerarse habitual o temporal según la necesidad residencial que satisfaga.
La principal regla económica es que la suma de las rentas de las habitaciones alquiladas simultáneamente no podrá superar la renta correspondiente al alquiler unitario de la vivienda completa.
En zonas declaradas de mercado residencial tensionado deberán respetarse, además, las limitaciones de renta aplicables. La fragmentación de una vivienda en varias habitaciones no podrá utilizarse para eludir los topes que corresponderían al inmueble en su conjunto.
Ejemplo: si la renta aplicable a la vivienda completa es de 1.350 euros, no resultará admisible formalizar tres contratos simultáneos de habitación por 550 euros cada uno, porque la suma ascendería a 1.650 euros.
¿Se ha prohibido comprar viviendas a los fondos?
No en esos términos. Hasta el 31 de diciembre de 2028 se limita la adquisición de viviendas por entidades, con o sin personalidad jurídica, cuyo objeto incluya la adquisición de inmuebles cuando la transmisión sea gratuita o el precio sea inferior al 70 % de su valor de tasación de mercado.
Quedan exceptuados, entre otros, los destinos a vivienda habitual asequible o social durante al menos cinco años, residencia sociosanitaria, alojamiento de personas vulnerables o protección de víctimas de violencia de género, así como determinadas adquisiciones derivadas de ejecuciones.
El decreto no impide de manera general que una sociedad o un fondo adquieran viviendas: establece una limitación temporal y sujeta a condiciones concretas.
Otros cambios prácticos que afectan a los contratos de alquiler
La reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos contiene además varias novedades que han recibido menos atención, pero que pueden tener una importancia directa:
- Gastos de gestión y formalización. No podrán repercutirse al inquilino, directa ni indirectamente. Los servicios no esenciales solo podrán cobrarse si los solicita expresamente y por escrito, con información previa sobre su carácter opcional y su coste.
- Reparaciones necesarias. Si afectan a la habitabilidad, seguridad o salubridad, el inquilino podrá requerirlas por escrito aportando un presupuesto. Si el arrendador no responde en quince días o se niega injustificadamente, podrá ejecutarlas y descontar un coste razonable y acreditado de rentas futuras.
- Seguros y garantías. No podrá exigirse al inquilino que contrate un seguro de impago. La garantía adicional seguirá limitada a dos mensualidades en los contratos de vivienda de hasta cinco o siete años y a una mensualidad en los temporales.
- Finalización del alquiler. Las partes deberán dejar constancia escrita del estado de la vivienda al entregar la posesión. Si no existe ese documento o no recoge desperfectos, se presumirá, salvo prueba en contrario, que la vivienda se devolvió en estado adecuado.
- Venta de la vivienda. Se refuerzan los derechos de tanteo y retracto del inquilino y ya no será posible pactar su renuncia.
Medidas fiscales y particularidades de Bizkaia
El decreto contiene también medidas en el IRPF, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, la plusvalía municipal y otras figuras tributarias. Sin embargo, sus efectos no deben trasladarse automáticamente a Bizkaia.
La propia norma salva expresamente los regímenes tributarios forales de concierto y convenio económico. Por ello, habrá que comprobar en cada caso las competencias del Territorio Histórico y la normativa foral aplicable antes de dar por existente un incentivo, una reducción o una nueva carga fiscal.
Por tanto, una medida fiscal estatal puede requerir adaptación foral o no resultar aplicable en Bizkaia en los mismos términos. La excepción principal es el IVA: al tratarse de un tributo concertado sometido a las mismas reglas sustantivas que en territorio común, sus modificaciones sí resultan aplicables también en Bizkaia, sin perjuicio de los puntos de conexión para su gestión y exacción.
¿Los contratos de alquiler se han convertido en indefinidos?
No. El RDL 26/2026 mantiene la duración mínima de cinco años cuando el arrendador es una persona física y de siete años cuando es una persona jurídica. También conserva las prórrogas ordinarias anuales, hasta un máximo de tres años, si ninguna de las partes comunica correctamente su voluntad de no renovar.
A ello se añade la prórroga extraordinaria de hasta dos años ya explicada, pero esta medida no equivale a transformar todos los contratos en indefinidos.
Qué significa el nuevo decreto para propietarios e inquilinos
| Propietarios | Inquilinos |
|---|---|
| Revisar la fecha de terminación del contrato y si puede solicitarse la prórroga extraordinaria. | Comprobar si el contrato entra en el periodo protegido y mantener documentados todos los pagos. |
| Calcular la actualización de renta conforme a la cláusula y a los nuevos límites. | Verificar que cualquier incremento se ajusta al límite aplicable. |
| Identificar y conservar la prueba de la causa real de todo alquiler temporal. | Valorar si la necesidad cubierta es realmente temporal o corresponde a una vivienda habitual. |
| Revisar la suma de las rentas cuando se alquile por habitaciones. | Solicitar información suficiente para comprobar los límites de la renta. |
| Documentar de forma fehaciente las comunicaciones sobre finalización, necesidad o renovación. | Solicitar las prórrogas por un medio que permita acreditar el contenido y la recepción. |
Preguntas frecuentes sobre las nuevas medidas de vivienda de 2026
¿El propietario tiene que aceptar siempre la prórroga de dos años?
No siempre. Existen excepciones por acuerdo, nuevo contrato, necesidad real del propietario o sus familiares y renovación con una reducción mínima de renta del 5 %.
¿La prórroga extraordinaria se aplica automáticamente?
No. Debe solicitarla la parte arrendataria. Aunque la norma no establece en esta disposición una forma concreta, resulta aconsejable comunicarla antes del vencimiento por un medio fehaciente.
¿Puede actualizarse la renta por encima del 2 %?
El incremento será el que resulte del nuevo pacto entre las partes, respetando los límites generales aplicables. Sin nuevo pacto, no podrá superar el 2 %. Si la renta ya excede el límite del sistema de referencia, no procederá incremento alguno.
¿Todos los contratos de temporada pasarán a ser contratos habituales?
No. Seguirán siendo temporales cuando exista una causa verdadera, expresamente recogida y acreditable. La recalificación se producirá cuando la temporalidad sea aparente o se incumplan las reglas de duración y encadenamiento.
¿Las nuevas reglas se aplican a contratos temporales ya firmados?
Los contratos anteriores continuarán con su régimen hasta el final del plazo pactado. Si después se renuevan, quedarán sujetos a la nueva regulación.
¿Puede iniciarse actualmente un procedimiento de desahucio?
Sí. La norma no elimina la acción de desahucio. Otra cuestión es que, durante el procedimiento, pueda acreditarse una situación de vulnerabilidad que active la intervención de la Administración, la enervación extraordinaria o la suspensión del lanzamiento.
En resumen
El Real Decreto-ley 26/2026 introduce cambios de gran alcance, pero su aplicación exige alejarse de los titulares absolutos.
No se suspenden todos los desahucios hasta 2030 ni todos los alquileres se prorrogan automáticamente. El alquiler temporal no se prohíbe y los contratos de vivienda no se han convertido en indefinidos.
Cada situación requiere revisar el contrato, sus fechas, la naturaleza del arrendamiento, las circunstancias de las partes y, en Bizkaia, las especialidades derivadas del régimen foral.
En IURIS Estudio Jurídico analizamos contratos de alquiler, actualizaciones de renta, prórrogas, reclamaciones y procedimientos de desahucio. Puedes consultar nuestra página de abogados civiles en Bilbao para conocer nuestras áreas de actuación.
Artículo actualizado el 2 de octubre de 2026 tras el rechazo de la convalidación de ambos reales decretos-ley. El análisis original se conserva con la advertencia sobre su derogación que encabeza esta publicación.
Sobre la autora
Este artículo ha sido elaborado por Olga Rodríguez Marcos, abogada y directora de IURIS Estudio Jurídico, despacho de abogados en Bilbao.
A lo largo de su trayectoria profesional ha acompañado y asesorado a cientos de personas en procedimientos de Derecho de Familia, Derecho Civil, herencias, Derecho Penal, conflictos patrimoniales y reclamaciones bancarias.
Convencida de que el mejor asesoramiento jurídico comienza mucho antes de un juicio, combina el rigor técnico con una atención cercana y personalizada, explicando cada paso del procedimiento de forma clara y comprensible.
Su forma de ejercer la abogacía se basa en tres principios:
Experiencia. Cercanía. Estrategia.
Olga Rodríguez Marcos
Abogada y directora de IURIS Estudio Jurídico
Abogados en Bilbao
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