El art. 10 de la Ley de Propiedad Horizontal impone a las comunidades de propietarios la obligación de realizar cuantas obras y trabajos sean necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes. Sin embargo, el desgaste por el uso o por el paso del tiempo, o el incumplimiento de esta obligación legal, pueden dar como resultado que un vecino del inmueble sufra daños en su vivienda.

Llegado el caso ¿cómo actuar?

Identificar causa, origen y responsable

En el caso de que tengamos algún tipo de daño en nuestra vivienda, lo principal es determinar la causa y origen de esos daños, para establecer a quién se le atribuye la responsabilidad y la obligación de responder por ellos.

Para que la Comunidad sea la responsable, los daños en la vivienda deben estar causados o tener su origen en los elementos comunes de dicha Comunidad (bajantes, terrazos, tejado, ascensores…), y que se establezca una relación de causa-efecto entre el mal estado o uso inadecuado de esos elementos comunes y el daño soportado.

Esto es así, porque no siempre es fácil determinar el origen del siniestro, aunque aparentemente pueda parecer claro, y bien podría darse el hecho de que los daños no fueran producidos por la Comunidad sino por un vecino o por nosotros mismos. Debe tenerse en cuenta que determinados elementos comunes dejan de ser comunes y pasan a ser privativos de cada vivienda una vez que entran en ella, eximiendo de responsabilidad a la comunidad de propietarios.

Por poner un ejemplo, las canalizaciones de agua potable son elementos comunes, pero sólo hasta la entrada de la vivienda, siendo por cuenta de cada vecino el mantenimiento y reparación de las averías que pudieran producirse en las canalizaciones privativas, al igual que la obligación de reparar los daños que éstas produjeren a otros vecinos o a la Comunidad.

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¡¡¡ Actualización a 6 de mayo de 2020 para Euskadi!!!! Nuevas ayudas para alquileres libres ???

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El pasado día 1 de abril, fue publicado un nuevo Real Decreto-ley (esta vez, el 11/2020, de 30 de marzo), mediante el cual el Gobierno establece nuevas medidas en el ámbito social y económico, entre las que se regulan expresamente cuestiones relativas al régimen de arrendamientos urbanos.

A continuación os facilitamos un resumen de las más relevantes y sobre las que más consultas nos estáis realizando:

Prórroga de los contratos

En aquellos contratos de arrendamiento de vivienda habitual del inquilino, si la duración del alquiler terminaba en el período comprendido entre la entrada en vigor del Real Decreto (2 de abril de 2020, esto es, el día siguiente a su publicación en el Boletín Oficial del Estado) y el día en que hubieran trascurrido dos meses desde que se ponga fin al estado de alarma; el arrendatario estará facultado para solicitar una prórroga del arrendamiento por un período máximo de seis meses; prórroga durante la cual, el arrendador no podrá alterar los términos del contrato que hasta entonces se venían aplicando.

Microcréditos para afrontar el pago de los alquileres

Otra de las medidas más significativas adoptadas por el Gobierno es que se ha facilitado el acceso a las personas que, encontrándose en situación de vulnerabilidad social y económica como consecuencia del COVID 19 no pueden hacer frente a la renta de su alquiler, a unos microcréditos concedidos por las entidades bancarias y avalados por el Instituto de Crédito Oficial (ICO), a devolver en un plazo de seis años (prorrogables, excepcionalmente, por otros cuatro), sin intereses.

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Se ha convertido, casi, en costumbre que todos los días despertemos con la noticia de que el Gobierno ha adoptado nuevas medidas urgentes en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID – 19.

Así las cosas, recientemente, hemos contemplado cómo el Gobierno ha dictado un nuevo Real-Decreto, por el que se regulan los arrendamientos de vivienda, con el objetivo de que ninguna persona pierda su solución habitacional como consecuencia de la crisis del COVID – 19.

Si bien tal regulación resultaba necesaria, no es menos cierto que ha quedado otra materia pendiente: ¿Qué pasa con todos aquellos contratos celebrados para uso distinto de vivienda (lonjas, locales comerciales, segundas viviendas, etc.)? ¿Pueden beneficiarse los arrendatarios de algún tipo de moratoria o de reducción en el pago de la renta?

Punto de partida: contrato de arrendamiento

Debe recordarse que, a diferencia de lo que ocurre con los contratos de arrendamiento de vivienda, sobre los cuales la Ley de Arrendamientos Urbanos dispone una serie de normas eminentemente imperativas, que las partes no pueden alterar en la negociación individual; en los contratos de arrendamiento para uso distinto al de vivienda, rige con carácter preferente, la plena autonomía de la voluntad de las partes. Esto quiere decir que arrendador y arrendatario son enteramente libres para regular en el contrato todas las vicisitudes relativas al arrendamiento, incluidas aquellas derivadas de supuestos imprevisibles, o de fuerza mayor, como puede resultar el caso de la crisis del COVID 19.

En consecuencia, el primer paso, necesariamente, deberá ser revisar nuestro contrato de arrendamiento para ver si en su momento, se especificó de alguna manera cómo debían proceder las partes, en caso de producirse una situación imprevista y sobrevenida que impidiese al inquilino ejercer la posesión del inmueble arrendado (pudo acordarse una reducción proporcional de la renta, la supresión de alguna mensualidad, etc.)

¿Y si no se hizo ninguna precisión en el contrato?

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Durante las últimas semanas, y tras haber participado en el programa de ETB «Qué Me Estás Contando!» analizando la normativa sobre alquileres y los derechos de inquilinos y propietarios en esta materia, han sido cuantiosas las consultas que hemos recibido; y es por ello que hemos querido realizar un pequeño resumen sobre algunos de los aspectos más importantes de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, que se encuentra en vigor desde el mes de marzo de 2019.

Veamos:

1. DURACIÓN

Arrendador y arrendatario podrán pactar libremente la duración del alquiler.

No obstante, la ley prevé, en beneficio del arrendatario, que los contratos tendrán una duración de cinco años para el caso de particulares, o de siete, si hablamos de personas jurídicas (empresas).

Si en el contrato no se hubiera determinado la duración del alquiler, este se entenderá celebrado por un año, sin perjuicio de las oportunas prórrogas aplicables.

2. PRÓRROGAS

Los contratos pactados por una duración inferior a cinco (o siete) años, se prorrogarán obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar esa cifra.

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A lo largo del año, son numerosas las consultas que nos llegan a nuestro despacho de abogados de Bilbao en relación a arrendamientos; consultas que ahora que comienza agosto, se intensifican; puesto que, probablemente, muchos de nosotros recurriremos a un alquiler vacacional durante estos días, formalizando un contrato de alquiler para ello.

Pues bien, sin perjuicio de que es momento de desconectar, conviene tener ciertos aspectos en mente, para no llevarnos ninguna sorpresa cuando terminen los días de descanso.

A través del post de hoy, abordamos un tema muy recurrente en este sentido, como es, la fianza.

¿Qué es exactamente una fianza?

La Ley de Arrendamientos Urbanos concibe la fianza como una garantía del vendedor en la relación arrendaticia. Y es que, no resulta infrecuente en la práctica que, al comienzo del alquiler, el propietario ponga a disposición del inquilino la vivienda en unas condiciones determinadas; y al finalizar el mismo (especialmente en arrendamientos largos) el inmueble presente desperfectos y se encuentre en un estado de conservación completamente distinto.

En esos casos, puede el propietario disponer de esa cantidad recibida al comienzo del arrendamiento para proceder a reparar los posibles daños que el inmueble haya sufrido mientras ha estado ocupado, debiendo devolver el remanente, si existiere, al inquilino.

Siendo así, ¿puedo dejar a deber la última mensualidad y que se quede el propietario con la fianza que anticipé?

Lo cierto es que no.

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En este blog, y en nuestro Canal Youtube, hemos hablado muchas veces (y largo y tendido…) sobre el problema de la ocupación de inmuebles y sobre los mecanismos legales existentes para recuperar la posesiones perdidas de viviendas.

La cuestión es que ahora, inaugurándose nuevo Gobierno, va a entrar en vigor una modificación legal que, en principio, puede solucionar el problema de las ocupaciones. Pero, sobre todo, el problema de los grupos organizados que realizan ocupaciones recurrentes y sucesivas, perjudicando gravemente los derechos de propietarios que, en la mayoría de las ocasiones, deben seguir haciéndose cargo de todos los gastos vinculados a la vivienda ocupada en cuestión (hipoteca, suministros, IBI, Seguro, cuotas comunitarias,…).

¿Qué novedades se introducen?

La reforma legislativa, la Ley 5/2018, de 11 de junio, publicada en el BOE de 12 de junio de 2018, de modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil, en relación a la ocupación ilegal de viviendas, entrará en vigor el próximo lunes 2 de julio e incluirá las siguientes novedades (añade un nuevo apartado 4 al artículo 150; modifica el numeral 4.º del apartado 1 del artículo 250; añade un nuevo apartado 3 bis al artículo 437; y añade un nuevo apartado 1 bis al artículo 441 y un nuevo apartado 1 bis al artículo 444):

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Seguimos recibiendo consultas de clientes preocupados por cómo afecta a sus propiedades, dedicadas al alquiler turístico, la nueva Ley Vasca de Turismo, tras su entrada en vigor el pasado mes de agosto.

Se trata de una Ley sin desarrollo reglamentario por el momento y, por lo tanto, con muchos aspectos aún por concretar, pero vamos a intentar dar respuesta a las preguntas más habituales.

Jakina denez, joan den abuztuan sartu zen indarrean Euskal Turismoari buruzko Lege berria. Harrezkero, hainbat bezero arduraturen kontsultak jasotzen ditugu; hain zuzen ere, euren jabetzen alokairu turistikoetan zein eragina izan dezakeen jakiteko.

Orain arte ez da legea garatzeko erregelamendurik arautu; beraz, zenbait kontu zehazgabe daude. Hala eta guztiz ere, galdera ohikoei erantzuna ematen saiatuko gara.

 

¿Cuáles son las principales obligaciones del propietario?

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Durante la última semana del pasado mes de julio fue aprobada la nueva Ley de Turismo de Euskadi.

Dicha norma, que requerirá de un desarrollo reglamentario posterior y que, por lo tanto, aun está sin completar, nace con la intención de regular los nuevos modelos de alojamiento existentes en nuestro entorno y de dar cobertura legal a todos aquellos particulares que ofertan sus inmuebles como alquileres vacacionales.

¿Qué alquileres van a regularse?

La nueva ley se aplicará respecto de todas las figuras de alojamiento turístico, desde las más tradicionales (hoteles, hostales, pensiones y casas rurales), hasta los apartamentos turísticos, las habitaciones en casas particulares, los llamados «Bed & Breakfast» e incluso los alojamientos en bungalows, caravanas o cabañas en los árboles.

¿Cuáles son las principales novedades?

La novedad más importante es la obligación de toda persona que gestione un alojamiento de estas características para uso turístico, de presentar una «declaración» en la que acredite el efectivo cumplimiento de los requisitos necesarios para el desarrollo de dicha actividad.

Tras dicha declaración, su establecimiento quedará inscrito en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi. Continue reading “LA NUEVA LEY VASCA DE TURISMO” »

 

Es un debate recurrente (algunos igual dirán que «demasiado clásico»…) pero la ocupación no solo es una cuestión «recurrente» sobre la que siempre se puede opinar, sino que es una figura tan antigua (al menos) como nuestro Código Civil, puesto que no deja de ser lo mismo que la institución de la usucapión.

Sí, sí, eso es… La usucapión romana de toda la vida… La usucapión (de usucapir) que estudiamos en Derecho Reales y que al principio te suena como un «palabro» muy raro…

Pero que no deja de ser eso, adquirir la propiedad de un bien mueble o inmueble partiendo de su posesión, durante cierto transcurso de tiempo, de manera ininterrumpida.

Por lo tanto, es una forma de adquirir la propiedad de un bien, que ha dejado de ser poseído (y disfrutado) por su legítimo propietario.

A partir de ahí, todo es opinable y no todas las situaciones son iguales:

No es lo mismo la «Corrala Utopía»  que la ocupación de una vivienda que, aunque no sea la «habitual», es necesitada por su propietario.

Como tampoco es comparable la situación de ocupación de una fábrica, abandonada desde hace más de 20 años, por una organización juvenil que ofrece clases y talleres gratuitos, con la ocupación de un espacio público que impide ser aprovechado para otros fines sociales.

Además, la ocupación puede conllevar la comisión de otro tipo de infracciones (por ejemplo, el aprovechamiento ilícito de ciertos suministros).

Las leyes están para solucionar los problemas del día a día y teniendo en cuenta que las sociedades (y sus necesidades) son cambiantes, es necesario ofrecer cobertura a todas las necesidades habitacionales urgentes y analizar cuál es el mejor destino para un parque de viviendas vacías que, a todas luces, se antoja excesivo.

A continuación, os dejamos el vídeo del debate «Propietarios vs Okupas» del Programa de Etb «Sin Ir Más Lejos» en el que participó la abogada de nuestro Bufete de Bilbao, Olga Rodríguez Marcos, para que vosotr@s mismo saquéis vuestras propias conclusiones….

¿Es la ocupación una solución?

Iuris Bilbao Abogados

 

El pasado día 1 de abril de 2015 entró en vigor la Ley 2/2015, de 30 de marzo, de Desindexación de la Economía Española, reformando lo establecido en el artículo 18 de la Ley de Arrendamiento Urbanos.

¿En qué consiste la reforma legal?

En síntesis, esta modificación legal pone fin a las subidas automáticas de los alquileres en función del IPC (Indice Anual de precios al consumo).

Hasta ese momento, aunque las partes no se hubieran referido exprésamente a ello en el contrato de alquiler, las rentas se actualizaban en función de porcentaje interanual fijado a través del IPC.

A partir del día 1 de abril de 2015, de no establecerse nada en el contrato sobre la actualización de la renta, NO habrá tal variación (al alza o a la baja) y la renta permanecerá sin modificaciones.

Las partes podrán pactar líbremente en sus contratos de alquiler qué tipo porcentual anual de actualización desean establecer.

Y, si existe una referencia a la actualización de la renta, pero las partes no han pactado nada específico, no se acudirá al IPC, sino al Índice de Garantía de Competitividad (un nuevo marcador, impulsado por esta Ley). Continue reading “¿CÓMO SE ACTUALIZA LA RENTA DE UN ALQUILER?” »