El art. 10 de la Ley de Propiedad Horizontal impone a las comunidades de propietarios la obligación de realizar cuantas obras y trabajos sean necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes. Sin embargo, el desgaste por el uso o por el paso del tiempo, o el incumplimiento de esta obligación legal, pueden dar como resultado que un vecino del inmueble sufra daños en su vivienda.
Llegado el caso ¿cómo actuar?
Identificar causa, origen y responsable
En el caso de que tengamos algún tipo de daño en nuestra vivienda, lo principal es determinar la causa y origen de esos daños, para establecer a quién se le atribuye la responsabilidad y la obligación de responder por ellos.
Para que la Comunidad sea la responsable, los daños en la vivienda deben estar causados o tener su origen en los elementos comunes de dicha Comunidad (bajantes, terrazos, tejado, ascensores…), y que se establezca una relación de causa-efecto entre el mal estado o uso inadecuado de esos elementos comunes y el daño soportado.
Esto es así, porque no siempre es fácil determinar el origen del siniestro, aunque aparentemente pueda parecer claro, y bien podría darse el hecho de que los daños no fueran producidos por la Comunidad sino por un vecino o por nosotros mismos. Debe tenerse en cuenta que determinados elementos comunes dejan de ser comunes y pasan a ser privativos de cada vivienda una vez que entran en ella, eximiendo de responsabilidad a la comunidad de propietarios.
Por poner un ejemplo, las canalizaciones de agua potable son elementos comunes, pero sólo hasta la entrada de la vivienda, siendo por cuenta de cada vecino el mantenimiento y reparación de las averías que pudieran producirse en las canalizaciones privativas, al igual que la obligación de reparar los daños que éstas produjeren a otros vecinos o a la Comunidad.
“El legislador en el artículo 396 del Código Civil establece como elementos comunes la conducciones y canalización para suministros (agua, gas o electricidad, etc) indicando de forma expresa que lo serán hasta la entrada al espacio privativo. Por tanto, desde una perspectiva jurídica, la instalación eléctrica del garaje no ha de constituir un «elemento común» en toda su extensión. Porque cuando esa instalación «elemento común» se introduce y pasa al espacio privativo, y sirve en exclusiva al propietario, deja de tener aquella condición”. (SAP Guadalajara de 28 de febrero de 2022)
Si se cuenta con un seguro del hogar, el paso sería dar parte de la incidencia al seguro para que envíen un perito que determine el origen y causa del siniestro, y realice una tasación de los daños y perjuicios para posteriormente reclamárselos a la Comunidad. Si se carece de seguro será el propio perjudicado quien deba sufragar los gastos de peritaje y reclamarlos posteriormente.
Reclamación
Establecida la responsabilidad de la Comunidad, el siguiente paso es proceder a realizar la pertinente reclamación, dirigiendo la comunicación al Presidente de la Comunidad o al Vicepresidente, si lo hubiera, cuando actúe en su sustitución. También sería viable remitirla al administrador de la misma y que sea éste quien se la traslade al Presidente o que proceda a disponer las reparaciones más urgentes, cometido que le asigna la Ley de Propiedad Horizontal. No obstante, en algunas comunidades de propietarios estás figuras confluyen en la misma persona, siendo el propio presidente quien ejerce las funciones de administrador.
Art. 20.1 LPH “Corresponde al administrador: c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios”
Sería conveniente que la reclamación se hiciera de manera que deje constancia de su presentación (p. ej. burofax), por si se diera el caso de que la reclamación no fuera atendida o que el seguro de la Comunidad se negara a hacerse cargo, pero es habitual que se realicen simplemente hablando con presidente o administrador, en comunidades de pocos vecinos y con buena relación.
Recibida la reclamación por la Comunidad, ésta informará a su seguro, si lo tuviera, de la incidencia. Si, realizadas las pertinentes comprobaciones se acepta la responsabilidad, se procederá a la reparación e indemnización; para ello la aseguradora contraria presentará una propuesta de indemnización que, podrá o no aceptarse.
Si la Comunidad careciera de seguro o no tuviera cubierto por la póliza el tipo de siniestro producido, será la propia comunidad de propietarios la que deba hacer frente a la reparación e indemnización. En este sentido, el citado art.10 LPH establece que no se requerirá un acuerdo previo de la Junta de Propietarios para realizar las obras necesarias para el mantenimiento y conservación del inmueble, pero es probable que, en determinados casos y debido a la magnitud de la reparación, sea necesario un acuerdo para aprobar las derramas pertinentes y sufragar esa reparación.
En cuanto al plazo para reclamar, la jurisprudencia ha considerado que, los daños y perjuicios producidos por el incumplimiento de la obligación legal impuesta por la Ley de Propiedad Horizontal a la comunidad de propietarios de mantener y conservar los elementos comunes en condiciones de no causar daños, dicho plazo será de cinco años.
[…] los daños y perjuicios que se dicen producidos nacen precisamente del incumplimiento de una obligación legal que a las comunidades de propietarios impone el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal en el sentido de llevar a cabo las obras que resulten necesarias para el mantenimiento y conservación de los elementos comunes, de modo que no causen daño alguno a otros bienes comunes o a los privativos. Se trata de una obligación legal, en el sentido a que se refiere el artículo 1089 del Código Civil, que no resulta asimilable a las derivadas de actos u omisiones ilícitas. No cabe disociar el plazo de prescripción para exigir el cumplimiento de las obligaciones legales, del correspondiente a la acción para exigir las consecuencias dañosas de dicho incumplimiento, por lo que la acción de reclamación de daños y perjuicios ejercitada no está prescrita al ser aplicable el plazo de cinco años, según la redacción del artículo 1964 del Código Civil que resulta aplicable. (STS 14 de septiembre de 2018)
Qué reclamar
En la reclamación se podrá solicitar el resarcimiento por todos los daños y perjuicios que la comunidad ha ocasionado en la vivienda o local. No sólo la reparación de los desperfectos del propio inmueble, sino también la reposición o la compensación económica de todos los enseres que hayan resultado dañados como consecuencia del siniestro, así como todos los gastos demostrables (y razonables) que se hubieran generado (p. ej: gastos de hotel por resultar la vivienda temporalmente inhabitable). La justificación del valor de los bienes muebles dañados será por cuenta del perjudicado, lo que normalmente se realiza aportando las facturas.
Además de estos daños, también es posible reclamar el denominado lucro cesante, que es el daño que se genera por la imposibilidad de utilizar la vivienda o el local para fines económicos, ya sea para su explotación directa como negocio, ya sea por estar destinado al alquiler.
De igual modo, el perjudicado es quien deberá demostrar la merma de ingresos aportando prueba que permita cuantificarla (contrato de alquiler, facturación anterior…).
“Nos encontramos ante un perjuicio incuestionable, porque está suficientemente probado que el local quedó dañado con las fugas de agua y que se tuvieron que acometer varias actuaciones para su reposición. Existe una relación causal ante la imposibilidad de utilizar ordinariamente el local (sea para su explotación comercial directa o sea para su arrendamiento) por causa de las filtraciones, dado que un local con tal problema no puede ser aprovechado en dichos
destinos. Se manifiesta por lo tanto un perjuicio en la pérdida de la oportunidad o expectativa de poder destinar el local a su arrendamiento. No nos encontramos ante una mera expectativa hipotética, sino por el contrario ante una demostrada imposibilidad de utilización y destino del local por motivo de las fugas, que supone materialmente la pérdida de la oportunidad de explotarlo”. (SAP Navarra de 29 de junio de 2022)
¿Y si no se atiende a la reclamación?
Es posible que la reclamación a la comunidad de propietarios no sea atendida por entender que no son responsables del siniestro, o no en su totalidad; o por considerar que lo reclamado es excesivo; o bien, que sea el perjudicado quien no acepte una responsabilidad compartida o estime insuficiente la indemnización ofertada. En cualquier caso, estas discrepancias implicarán que el perjudicado se vea en la necesidad de presentar una demanda frente a la Comunidad para ver satisfechos los daños y perjuicios padecidos.
En esta situación, un informe pericial se torna imprescindible para poder reclamar en el juzgado la responsabilidad de la Comunidad por los daños, así como la toma de fotografías de los desperfectos y aportar toda aquella documentación que acredite el valor de los bienes muebles dañados o que justifique los ingresos dejados de percibir por ser imposible la explotación económica.
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