đ„Abogados Reclamaciones Bilbao: ÂżCĂMO RECLAMAR A TU COMUNIDAD SI TIENES DAĂOS EN TU VIVIENDA?
El art. 10 de la Ley de Propiedad Horizontal impone a las comunidades de propietarios la obligación de realizar cuantas obras y trabajos sean necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes. Sin embargo, el desgaste por el uso o por el paso del tiempo, o el incumplimiento de esta obligación legal, pueden dar como resultado que un vecino del inmueble sufra daños en su vivienda.
Llegado el caso ÂżcĂłmo actuar?
Identificar causa, origen y responsable
En el caso de que tengamos algĂșn tipo de daño en nuestra vivienda, lo principal es determinar la causa y origen de esos daños, para establecer a quiĂ©n se le atribuye la responsabilidad y la obligaciĂłn de responder por ellos.
Para que la Comunidad sea la responsable, los daños en la vivienda deben estar causados o tener su origen en los elementos comunes de dicha Comunidad (bajantes, terrazos, tejado, ascensoresâŠ), y que se establezca una relaciĂłn de causa-efecto entre el mal estado o uso inadecuado de esos elementos comunes y el daño soportado.
Esto es asĂ, porque no siempre es fĂĄcil determinar el origen del siniestro, aunque aparentemente pueda parecer claro, y bien podrĂa darse el hecho de que los daños no fueran producidos por la Comunidad sino por un vecino o por nosotros mismos. Debe tenerse en cuenta que determinados elementos comunes dejan de ser comunes y pasan a ser privativos de cada vivienda una vez que entran en ella, eximiendo de responsabilidad a la comunidad de propietarios.
Por poner un ejemplo, las canalizaciones de agua potable son elementos comunes, pero sĂłlo hasta la entrada de la vivienda, siendo por cuenta de cada vecino el mantenimiento y reparaciĂłn de las averĂas que pudieran producirse en las canalizaciones privativas, al igual que la obligaciĂłn de reparar los daños que Ă©stas produjeren a otros vecinos o a la Comunidad.
âEl legislador en el artĂculo 396 del CĂłdigo Civil establece como elementos comunes la conducciones y canalizaciĂłn para suministros (agua, gas o electricidad, etc) indicando de forma expresa que lo serĂĄn hasta la entrada al espacio privativo. Por tanto, desde una perspectiva jurĂdica, la instalaciĂłn elĂ©ctrica del garaje no ha de constituir un «elemento comĂșn» en toda su extensiĂłn. Porque cuando esa instalaciĂłn «elemento comĂșn» se introduce y pasa al espacio privativo, y sirve en exclusiva al propietario, deja de tener aquella condiciĂłnâ. (SAP Guadalajara de 28 de febrero de 2022)
Si se cuenta con un seguro del hogar, el paso serĂa dar parte de la incidencia al seguro para que envĂen un perito que determine el origen y causa del siniestro, y realice una tasaciĂłn de los daños y perjuicios para posteriormente reclamĂĄrselos a la Comunidad. Si se carece de seguro serĂĄ el propio perjudicado quien deba sufragar los gastos de peritaje y reclamarlos posteriormente.
ReclamaciĂłn
Establecida la responsabilidad de la Comunidad, el siguiente paso es proceder a realizar la pertinente reclamaciĂłn, dirigiendo la comunicaciĂłn al Presidente de la Comunidad o al Vicepresidente, si lo hubiera, cuando actĂșe en su sustituciĂłn. TambiĂ©n serĂa viable remitirla al administrador de la misma y que sea Ă©ste quien se la traslade al Presidente o que proceda a disponer las reparaciones mĂĄs urgentes, cometido que le asigna la Ley de Propiedad Horizontal. No obstante, en algunas comunidades de propietarios estĂĄs figuras confluyen en la misma persona, siendo el propio presidente quien ejerce las funciones de administrador.
Art. 20.1 LPHÂ âCorresponde al administrador: c) Atender a la conservaciĂłn y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietariosâ
SerĂa conveniente que la reclamaciĂłn se hiciera de manera que deje constancia de su presentaciĂłn (p. ej. burofax), por si se diera el caso de que la reclamaciĂłn no fuera atendida o que el seguro de la Comunidad se negara a hacerse cargo, pero es habitual que se realicen simplemente hablando con presidente o administrador, en comunidades de pocos vecinos y con buena relaciĂłn.
Recibida la reclamaciĂłn por la Comunidad, Ă©sta informarĂĄ a su seguro, si lo tuviera, de la incidencia. Si, realizadas las pertinentes comprobaciones se acepta la responsabilidad, se procederĂĄ a la reparaciĂłn e indemnizaciĂłn; para ello la aseguradora contraria presentarĂĄ una propuesta de indemnizaciĂłn que, podrĂĄ o no aceptarse.
Si la Comunidad careciera de seguro o no tuviera cubierto por la pĂłliza el tipo de siniestro producido, serĂĄ la propia comunidad de propietarios la que deba hacer frente a la reparaciĂłn e indemnizaciĂłn. En este sentido, el citado art.10 LPH establece que no se requerirĂĄ un acuerdo previo de la Junta de Propietarios para realizar las obras necesarias para el mantenimiento y conservaciĂłn del inmueble, pero es probable que, en determinados casos y debido a la magnitud de la reparaciĂłn, sea necesario un acuerdo para aprobar las derramas pertinentes y sufragar esa reparaciĂłn.
En cuanto al plazo para reclamar, la jurisprudencia ha considerado que, los daños y perjuicios producidos por el incumplimiento de la obligación legal impuesta por la Ley de Propiedad Horizontal a la comunidad de propietarios de mantener y conservar los elementos comunes en condiciones de no causar daños, dicho plazo serå de cinco años.
[âŠ] los daños y perjuicios que se dicen producidos nacen precisamente del incumplimiento de una obligaciĂłn legal que a las comunidades de propietarios impone el artĂculo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal en el sentido de llevar a cabo las obras que resulten necesarias para el mantenimiento y conservaciĂłn de los elementos comunes, de modo que no causen daño alguno a otros bienes comunes o a los privativos. Se trata de una obligaciĂłn legal, en el sentido a que se refiere el artĂculo 1089 del CĂłdigo Civil, que no resulta asimilable a las derivadas de actos u omisiones ilĂcitas. No cabe disociar el plazo de prescripciĂłn para exigir el cumplimiento de las obligaciones legales, del correspondiente a la acciĂłn para exigir las consecuencias dañosas de dicho incumplimiento, por lo que la acciĂłn de reclamaciĂłn de daños y perjuicios ejercitada no estĂĄ prescrita al ser aplicable el plazo de cinco años, segĂșn la redacciĂłn del artĂculo 1964 del CĂłdigo Civil que resulta aplicable. (STS 14 de septiembre de 2018)
Qué reclamar
En la reclamación se podrå solicitar el resarcimiento por todos los daños y perjuicios que la comunidad ha ocasionado en la vivienda o local. No sólo la reparación de los desperfectos del propio inmueble, sino también la reposición o la compensación económica de todos los enseres que hayan resultado dañados como consecuencia del siniestro, asà como todos los gastos demostrables (y razonables) que se hubieran generado (p. ej: gastos de hotel por resultar la vivienda temporalmente inhabitable). La justificación del valor de los bienes muebles dañados serå por cuenta del perjudicado, lo que normalmente se realiza aportando las facturas.
Ademås de estos daños, también es posible reclamar el denominado lucro cesante, que es el daño que se genera por la imposibilidad de utilizar la vivienda o el local para fines económicos, ya sea para su explotación directa como negocio, ya sea por estar destinado al alquiler.
De igual modo, el perjudicado es quien deberĂĄ demostrar la merma de ingresos aportando prueba que permita cuantificarla (contrato de alquiler, facturaciĂłn anterior…).
âNos encontramos ante un perjuicio incuestionable, porque estĂĄ suficientemente probado que el local quedĂł dañado con las fugas de agua y que se tuvieron que acometer varias actuaciones para su reposiciĂłn. Existe una relaciĂłn causal ante la imposibilidad de utilizar ordinariamente el local (sea para su explotaciĂłn comercial directa o sea para su arrendamiento) por causa de las filtraciones, dado que un local con tal problema no puede ser aprovechado en dichos
destinos. Se manifiesta por lo tanto un perjuicio en la pĂ©rdida de la oportunidad o expectativa de poder destinar el local a su arrendamiento. No nos encontramos ante una mera expectativa hipotĂ©tica, sino por el contrario ante una demostrada imposibilidad de utilizaciĂłn y destino del local por motivo de las fugas, que supone materialmente la pĂ©rdida de la oportunidad de explotarloâ. (SAP Navarra de 29 de junio de 2022)
ÂżY si no se atiende a la reclamaciĂłn?
Es posible que la reclamación a la comunidad de propietarios no sea atendida por entender que no son responsables del siniestro, o no en su totalidad; o por considerar que lo reclamado es excesivo; o bien, que sea el perjudicado quien no acepte una responsabilidad compartida o estime insuficiente la indemnización ofertada. En cualquier caso, estas discrepancias implicarån que el perjudicado se vea en la necesidad de presentar una demanda frente a la Comunidad para ver satisfechos los daños y perjuicios padecidos.
En esta situaciĂłn, un informe pericial se torna imprescindible para poder reclamar en el juzgado la responsabilidad de la Comunidad por los daños, asĂ como la toma de fotografĂas de los desperfectos y aportar toda aquella documentaciĂłn que acredite el valor de los bienes muebles dañados o que justifique los ingresos dejados de percibir por ser imposible la explotaciĂłn econĂłmica.
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