LOS NUEVOS CONTRATOS DE ALQUILER DE VIVIENDA

 

Tras la entrada en vigor, a mediados del año pasado, de la «Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas» (Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas), son muchas las consultas que nuestro DEPARTAMENTO DE DERECHO CIVIL ha recibido sobre los cambios en esta regulación legal que, a diario, afectan tanto a propietarios como a inquilinos, en sus contratos de alquiler.

Por ello, a continuación, os resumimos de forma práctica y esquemática algunas de las novedades más relevantes sobre esta materia y os recomendamos que os informéis si estáis pensando en poner en alquiler o en alquilar una vivienda, puesto que, sólo así conoceréis vuestros derechos y obligaciones. Estamos a vuestra disposición!

España es un país con una escasa «cultura» de alquiler, con muchísimos pisos vacíos y con los precios por alquiler más caros de entre los países del entorno europeo.

Para intentar modificar este modelo (anclado en un sentimiento por la «propiedad privada» arcaico y cuasi «enfermizo») y para intentar dinamizar el mercado del alquiler, el Gobierno, a mediados del año 2013, aprobó y puso en marcha esta reforma de la Ley de Arrendamiento Urbanos de 1994 (y de ciertos artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil), introduciendo los siguientes cambios:

PRINCIPIO DE LIBERTAD DE PACTO: En primer lugar, se otorga libertad a las partes para que éstas puedan llegar a todos aquellos acuerdos que, razonablemente, no deban formar parte del régimen impuesto directamente por la Ley, preservando en todo caso un adecuado equilibrio entre los intereses de arrendador y arrendatario.

Por ello, se garantiza que el arrendador pueda recuperar su vivienda sin necesidad de que esté previsto en el contrato de arrendamiento, ni de que hubieran transcurrido cinco años desde su firma, siempre que necesite la vivienda para sí, para sus familiares en primer grado o para su cónyuge, tras el divorcio o nulidad matrimonial.

Además, se permite que el arrendatario pueda desistir del contrato en cualquier momento, siempre que lo comunique con un mes de antelación al propietario.

REDUCCIÓN DE PLAZOS: Se reduce de cinco a tres años la denominada «prórroga forzosa» del contrato, que es aquella que permite al inquilino, sea cual fuera el tiempo de duración pactado en el contrato, optar por prorrogar la duración de su contrato.

Asimismo, se reduce de tres a un año la denominada «prórroga tácita automática» del contrato, que es aquella que permite que, una vez transcurrido el tiempo pactado para la duración del contrato y su posible prórroga forzosa, el contrato pueda entenderse prorrogado tácitamente, si las partes no señalan no contrario.

De esta forma, el límite legal para la duración de los contratos de arrendamiento se reducirá de los 8 (5+3) años actuales, a 4 (3+1) años, es decir, exactamente a la mitad.

AGILIZACIÓN DE LOS PROCESOS DE DESAHUCIO: En un intento por favorecer la inscripción de los arrendamientos en el Registro de la Propiedad, se prevé que, para dichos casos de arrendamientos inscritos y siempre que así se señale en el contrato, la falta de pago de la renta, dará lugar a la resolución del arrendamiento, sin más exigencia que un previo requerimiento notarial o judicial (sin necesidad de obtener una sentencia declarativa).

Además, para «fomentar» dicha inscripción registral, para el supuesto de compraventa de una vivienda respecto de la cual exista un contrato de alquiler en vigor, si dicho contrato de arrendamiento consta inscrito, el inquilino no podrá ser perturbado en su alquiler.

Se crea, además, un procedimiento judicial acelerado para que, en el plazo de diez días, se proceda al pago de la renta debida, se explique el motivo de oposición a dicho abono o se efectué el abandono de la vivienda.

Ahora ya tenemos nueva norma y, en principio, estas nuevas garantías y «beneficios» para los propietarios de viviendas vacías, tendrían que «animar» el mercado del alquiler pero, nos surgen las siguientes preguntas:

¿Es justa esta reforma para los inquilinos?

¿Es lógica una duración máxima de 4 años para un contrato de alquiler de vivienda? 

¿Estimulará el alquiler o lo reducirá aún más?

 ¿El problema eran los plazos o lo sigue siendo el precio de los alquileres?

¿Sigue existiendo una «reticencia cultural/social» respecto de la posibilidad de vivir de alquiler, sin tener que adquirir una vivienda «para toda la vida»?

Os esperamos en nuestro Despacho de abogados de Bilbao para resolver todas vuestras dudas.